D’Steierstrategie déi säit den Ufanks 2000er eisen Wunnengsnoutstand soll andämmen, verschäerft dësen nëmmen!
“Die Grundstückpreise (..) steigen in einem Maße, dass es nicht zu verantworten ist, diese Gewinne unversteuert in die Taschen einiger fließen zu lassen.”[1] Eng Ausso vum däitschen Politiker Franz Josef Strauß déi Haut 50 Joer méi spéit zu Lëtzebuerg wéi d’Fauscht op d’Aen passt.
Och zu Lëtzebuerg explodéieren virun allem d’Präisser vum Bauland. Luch den Medianpräiss vum Bauland pro Ar am Joer 2010 nach bei 43.535 €, sou war dësen 2017 schonn bei 65.521 €. Eng Präissteigerung vun 50 % innerhalb vun nëmmen 8 Joer.[2] Deen aneren decisiven Facteur fir den Präis vun den Wunnengen, d’Baukäschten, sinn an der selwechter Period just em 14 % geklommen[3]. Déi decisive mënschlech Aktivitéit fir d’Erriichten vun engem Haus, d’Bauen vum Haus, ass also nëmmen onwesentlech méi deier ginn. Déi dreiwend Kraaft vun der Explosioun vun den Logementspräisser ass also soumat kloer deen artifiziell definéierten Präis, deen een muss fir d’Stéck Land berappen op deem soll gebaut ginn.
An dobäi ass et net iwwerdriwwen vun enger Explosioun vun den Logementspräisser queesch duerch d’Land ze schwätzen. Fir dëst ze illustréieren kann een sech den Präis vum nei gebauten Lëtzebuerger Duerschnëttsappartement, dat laut STATEC 80 m2 huet, virun Aen féieren. Den Präis fir dës 80 m2 ass vun 364.080 € am Joer 2011, op 639.840 € am Joer 2019 geklommen[4]. Eng Steigerung vun verréckten 75 % bannent nëmmen 9 Joer!
D’Wuerzel vum Problem, ewéi esou oft behaapt, ass nu mol dat net genuch Bauterrainen um Maart sinn fir drop ze bauen, den Bauterrain duerfir extrem rare ass an, an enger puerer Marchéslogik, den Präis fir dës Stécker Land dann och extrem héich ass.
Derbäi feelt et awer net mol un Bauterrainen. Am Joer 2016 gouf et am Land insgesamt 2.959 Hektar déclaréiert Bauland mat engem Gesamtwäert vun 20,7 Milliarden €[5]. Land op dem Gëschter hätt kéinten gebaut ginn, mee dat bis Haut, trotz den héijen Präisser fir d’Bauland, nach ëmmer brach läit.
Fir dësen Paradoxon ze verstoen, muss een kucken ewéi d’Proprietéit vun eisem Bauland verdeelt ass. Di 100 gréisst privat Baulandproprietären zu Lëtzebuerg hunn Bauterrainen am Wäert vun 2,84 Milliarden €. Dat heescht et besëtzen also 0,017 % vun der Lëtzebuerger Bevëlkerung 13,7 % vum Wäert vun dem gesamten fräien Bauland am Grand-Duché. Dës Konzentratioun vum Bauland an wéinegen Hänn erkläert firwat esou eng artificiell Raritéit entstannen ass, an och firwat déi jorelaang Strategie vun der Défiscaliséierung vun den Gewënner déi op Immobilien- an/oder Bauterrainverkeef erzielt goufen, keng Wierkung op den Immobiliëpräis konnten hunn an och ni eng wäerten kréien.
Fir den Verkaf vum Bauland unzereegen an d’Präisser vun den Immobilien iergendwéi an den Grëff ze kréien, verfollegt déi Lëtzebuerger Politik säit Ufanks den 2000er eng “genial” Strategie. D’Steieren op dem Bauland an aneren Immobiliengewënner ginn einfach ëmmer weider miniméiert oder ganz vun den Steieren befreit.
Zanter dem Gesetz vum 30. Juli 2002 ass den Verkaf vum Bauland zu enger gudder Partie vun den Steieren befreit, an dëst wollten d’Auteuren vum Gesetz och net verstoppen: « Le projet propose de ramener l’imposition au quart du taux moyen ce qui correspond à une baisse du taux d’imposition de resp. 75 % et 50 % par rapport à la situation actuelle suivant qu’il s’agit d’un bénéfice de spéculation ou d’une simple plus-value. »[6] D’Steieren déi een op den Verkaf vun Bauterrainen an Immobilien bezilt, sinn also op een Schlag em 75 % respektiv 50 % erof gesat ginn; dëst mam Hannergedanken d’Offer vun Terrainen an Immobilien zu Lëtzebuerg sollt doduerch an d’Luut gesat ginn. Et ass wuel een phenomenalen Erfolleg dat nach ëmmer 2.959 Hektar Bauland brach leien, an eis Immobiliëpräisser och just eng Richtung kennen, queesch no uewen.
Mee den Legislateur huet sech mat dëser Steiererliichterung vun 50-75 % net zefridden ginn. Duerfir huet een nach eng Keier nogeluecht.
Zanter dem Gesetz vum 13. Februar 2007[7], brauchen déi wierklech grouss Immobilieninvestisseuren quasi keng Steieren méi ze bezuelen. D’Immobilienvaleuren kennen hautzedaags einfach an een sougenannten Fonds d’Investissement spécialisé (FIS) geparkt ginn, an do sinn se vun all Steier befreit. Déi eenzeg “Steier” déi nach ufält ass eng Tax d’abonnement vun 0,01 % op dem Total vun den Aktifen déi am FIS verwalt ginn. Am Mäerz 2019 haten all Immobilien, queesch duerchtert d’Welt, déi an esou lëtzebuerger FIS’en geparkt waren eng Valeur vun 75 Milliarden €. Och lëtzebuerger Groußgrondbesëtzer hunn hier lëtzebuerger Immobilien an Bauterrainen, an engem Milliarden Montant, doran geparkt, an domat virun all Steier immuniséiert.
Mat engem Bléck op är Steierofrechnung, gesitt dir ganz schnell ewéi ongerecht et dach ass, dat mir op eisen vill méi klengen Montanten, een exorbitant méi groussen Prozentsaz un Steieren bezuelen. Parallel kennen déi Leit déi sech un der Wunnengsnout eng gëllen Nues verdéngen, hier Gewënner vun all Steier befreien; eng fundamental Steierongerechtegkeet déi hei am Land wuel keen weider akzeptéieren kann.
D’Koalitioun schéngt den Problem erkannt ze hunn, sou steet dach am Koalitiounsaccord vun virun engem gudden Joer : « Le Gouvernement veillera à contrecarrer les abus issus de l’utilisation du régime fiscal applicable aux SICAV-FIS dans le secteur immobilier au Luxembourg. »[8] Trotz dëser Absichtserklärung ass nach näischt an dësem Dossier geschitt, an dës steierlech Ongerechtegkeet besteet weider, Dag fir Dag, fiscal Joer fir fiscal Joer.
Dobäi sinn d’FIS’en just d’Endresultat vun enger Steierpolitik déi säit Ufanks den 2000 verfollegt ginn ass: der Défiscaliséierung vun den Immobiliengewënner. Dës Strategie konnt wéinst den Besëtzverhältnisser vun den Bauterrainen ni Erfolleg hunn, an wäert och ni Erfolleg kréien.
Huet een nëmmen een Terrain, dann verkeeft een deen Terrain nach villäicht, well een eben manner Steieren drop bezilt. Huet een allerdéngs Hektaren vun Terrain an beschter Laach, dann huet een keen Interêt Terrainen haut ofzeginn, mee et waard een, well déi Terrainen sinn muer méi wäert ewéi haut. An wann een mol een, zwee Terrainen verkaf huet, dann lieft et sech mat deenen regeneréierten Suen ganz ongenéiert.
Dës Steierstrategie muss schnellstméiglech ophaalen, well et bedeit fir den Staat, an domat fir eis all, een Steierausfall an Milliardenhéicht; Suen déi esou wuel fir den dringend neidegen Ausbau vun eisem ëffentlechem Transport, ewei fir den Bau vun Schoulen an Spideler fehlen.
Fir déi néi Philosophie am Ëmgang mat den Bauterrainen festzeleeën kéint een Urteel vum Bundesverfassungsgeriicht dengen, dat et op den Punkt bruecht huet, an op déi speziell Bedeitung vum Bauland higewisen huet: “Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen. Eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgüter.”[9]
Zu Lëtzebuerg zielt allerdéngs den kompletten Géigendeel; d’Besëtzer kennen mat hirem Bauland maachen wat se wëllen, an bezuelen mol keng Steieren op hiren erzielten Gewënner.
Schold un dëser Entwécklung sinn weder d’Immobilienhändler, nach déi Leit déi een, zwee Terrainen fir hier Kanner “en Réserve” halen, an och net déi Leit déi dës Steierstrukturen ausnotzen. Eenzeg an eleng, heidrun Schold, sinn déi Leit hei am Land, déi esou eng katastrophal Gesetzgebung zouloossen an elo weider bestoen loossen, obwuel se d’Muecht hätten se ze änneren…
Oder hat den Antoine Paccoud awer Rescht ewéi en ganz passend zur Immobiliensituatioun an der Stad Lëtzebuerg gesot huet: “Une ville sans pauvres est une ville qui est plus facile à gérer, les problèmes sociaux sont repoussés dans les pays aux alentours. Ceux qui pâtissent de la gentrification, ce sont les exclus. Ceux qui ne sont pas visibles, qui ne votent pas, qui ne sont plus dans le pays; les absents.”[10]
[1] Franz Josef Strauß, 2. Juli 1970, Nürnberg
[2] Prix de vente et loyers des logements au Grand-Duché de Luxembourg Edition 2019, Observatoire de l’Habitat
[3] Indices semestriels des prix de la construction, Statec, Edition du 11 juillet 2019 – Situation au mois d’avril 2019
[4] Prix moyens des appartements, Statec, Edition du 31 décembre 2019 N°03/2019
[5] L’Observatoire de l’habitat, Note 23 « Le degré de concentration de la détention du potentiel foncier destiné à l’habitat en 2016 » (Luxembourg, 2019)
[6] Projet de loi n°4971, 4972, 4973 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l’acquisition de terrains à bâtir et d’immeubles d’habitation (page 3)
[7] Loi du 13 février 2007 relative aux fonds d’investissement spécialisés
[8] Accord de coalition page 106
[9] Enstcheidung des Bundesverfassungsgericht vom 12. Januar 1967 (BVerfGE 21,73)
