« If there is a bubble burst, as they call it, you know you can make a lot of money, if you’re in a good cash position – which I’m in a good cash position today – then people like me would go in and buy like crazy. »[1]
(Donald J. TRUMP, 2006)
Wann den, hoffentlech geschwënn Ex-President TRUMP et scho virausgesot huet, muss ee keen Hellseher si fir ze erkennen dat am Zuch vun der Finanzkris d’Immobilië weltwäit de perfekten Investment gi sinn. D’Geld ass duerch déi déif Leetzënse bëlleg, an déi, déi es ze vill hunn investéieren an de Steen.
Zu deem internationalem Phänomen gesellt sech nach ee spezifesch lëtzebuergeschen. Déi grouss Consultingfirme maache Reklamm fir datt international Investisseuren a Lëtzebuerger Immobilien investéieren. An enger Broschür vun 2015 hat Price Waterhouse Coopers fir d’Period 2015-2020 den Investisseuren ee järleche Gewënn vu 5% virausgesot[2]. Wann ee mat Leit aus dem Immobiliësecteur schwätzt, da waren dës Investaussiichte scho Grond genuch fir vill international Investisseuren op Lëtzebuerg ze lackelen. Mat den aktuelle Wäertsteigerunge vun iwwer 10% pro Joer wäerte weder d’Reklammen nach d’Attraktivitéit vum Finanzproduit « Lëtzebuerger Wunneng» ofhuelen, ganz am Géigendeel !
Déi grouss Majoritéit vun deenen Investisseuren investéieren net zu Lëtzebuerg fir nei abordabel Wunnengen ze bauen an domat der Wunnengsnout deelweis entgéint ze wierken. Nee, Sie investéieren andeems Sie bestoend Wunnengen opkafen, eng bestëmmten Zäit halen – op verlount oder net, spillt dobäi nëmmen eng ënnergeuerdent Roll – an d’Wunneng no enger gewësser Zäit mat iwwer 10% Gewënnmarge pro Propriétéitsjoer, weider verkafen. Och dës Acteure sinn Deel vun der verréckter Demande, déi dozou féiert datt trotz all eisen ëmmer méi héije Bauefforten, ëmmer manner Leit eng ugepasste finanzéierbar Wunneng fannen.
Mee hei muss ee vun enger primär spekulativer Demande schwätzen ! Et ass eng Demande, déi net op der Sich no enger Wunneng fir hier Famill ass, mee se ass op der Sich no enger Investitiounsméiglechkeet vir aus 5 Millioune Verméigen, 6 Millioune Verméigen ze maachen. Wann mir deenen Investisseuren dëst erlaben, et fir Famillen awer ëmmer méi schwéier gëtt hei zu Lëtzebuerg eng ugepasste Wunneng ze fannen, jo dann hunn mer ee fundamentale Probleem.
Dës international Demande musse mir bremsen, fir eis Immobiliëpräisser kennen ze stabiliséieren. Eng Piste kéint heibäi eng Lëtzebuerger Lex Koller sinn, déi sécher géif stellen dat d’Wunnenge keng reng Spekulatiounsobjete sinn. Ewéi an der Schwäiz, géif dëst Gesetz den Ukaf vun Immobilien a Bauterrainen duerch auslännesch (net europäesch) Investisseuren, just ënner ganz limitéierte Konditiounen zouloossen an domat deen internationalen Drock bremsen.
De Jean-Claude Juncker hat awer Recht, ewéi en 2012 a sengem Etat de la Nation, sot dat eis Wunnengsnout och een hausgemaachte Probleem wier, a Lëtzebuerger hei och Lëtzebuerger «ausbeuten»[3]. Och mir Lëtzebuerger hunn ee Faible fir Immobilien opzekafen, wat bei null Zënsen um Spuerbuch och iergendwéi als ekonomesch denkende Mënsch normal ass. Mee dëst huet fatal Auswierkunge fir déi, déi um Wunnengsmaart keng Investitiounsméiglechkeet sichen, mee op der Sich no engem ugepassten Doheem fir hier Famill sinn.
Tëschent 2015 an 2019 sinn iwwer 8200 Appartementer als « Ventes en Etat Futur d’Achèvement » verkaf ginn. Dëst sinn Appartementer, déi nach net existéiere mee am Bau sinn. Iwwer 40%, also bal all zweet Appartement (!), ass vu Leit kaf ginn, déi net dra wunne ginn, mee d’Appartement zu Investissement’s Zwecker kaf hunn. Op der Cloche d’Or, dem neie Quartier an der Stad, sinn eleng am Joer 2019 iwwer 170 Appartementer net fir Wunn- mee fir Investitiounszwecker kaf ginn. Eng genau Analyse wien dës Leit sinn, a wei vill Appartementer vun enger Persoun opkaaft ginn, wier néideg fir d’Demande besser ze verstoen, a cibléiert kennen dofir ze suergen datt Leit déi op der Sich no engem Doheem sinn um Lëtzebuerger Wunnengsmaart Virrang kënnen hunn.
Mee ee Constat ass kloer: eng spekulativ erhéicht Nofro, eng doduerch weider Verknappung vun de Wunnengen um Maart, eng doduerch weider Wäertsteigerung vun den eenzele Logementer, wat am Endeffekt d’Spekulatioun nach weider unheizt, dëst ass en Däiwelskrees aus deem mer mussen eraus klammen!
Wann et nach ee Beweis gebraucht huet, dat d’Präisser vun de Wunnengen sech komplett onofhängeg vun der Evaluatioun vun de Salairë beweegen, dann ass dëse Beweis an de Statistike vun de leschte Méint ze fannen. Glécklecherweis, ass et, an de leschte Méint bei 77% vun de Salariéen zu Lëtzebuerg zu kenger Gehaltskierzung komm; allerdéngs hunn 21% Abéisse gehat, a just 2% vun de Salariéen hunn eng Gehaltserhéijung kritt[4]. Wier d’Evaluatioun vun den Immobiliëpräisser en Spigelbild vun der Lëtzebuerger Ekonomie oder dem Lëtzebuerger Aarbechtsmarché, misst d’Hausse vun den Immobiliëpräisser jo och gebremst gi sinn?
Mee, ganz am Géigendeel, d’Präisser um Immobiliëmarché schénge Corona-resistent ze sinn: am 2. Trimester 2020 sinn d’Wunnengspräisser, op ee Joer gekuckt, em 13,4% explodéiert![5] Dëst ass an dëser Statistik, déi zanter 2012 esou detailléiert gefouert gëtt, deen zweet héchste Wäert. Deen héchste Wäert ass dee vum éischten Trimester 2020 : + 14,1%.
Anescht ausgedréckt, d’Statistike beweisen dass Wunnengen zu engem Finanzproduit verkommen, an d’Finanziariséierung vun eisen Doheemer ëmmer méi zu engem decisiven dreiwende Präisfakteur gëtt. Mir mussen duerfir gezielt agéieren : eng genau Analyse vun der Demande opstellen, d’Besteierung vun 2t, 3t a 4t Wunnengen iwwerdenken an eng Lex Koller zu Lëtzebuerg aféiere fir déi international Demande ze bremsen.
An firwat als Staat net och aner Weeër goen? Den Opbau vun attraktiven a nohaltegen Investitiounsméiglechkeeten kéint, nieft den virgestallten progressiven Steierinstrumenter, dozou bäidroen Drock vum Marché ze huelen, den Investisseuren aner Méiglechkeeten bidden an esou nach hëllefen klimafrëndlech Projeten ze ënnerstëtzen.
Wann mir weiderfueren ewéi bis elo, also näischt wierklech Determinéiertes ënnerhuelen, mee d’Logementsproblematik als Naturgewalt iwwer eis ergoe loossen – spréch de Kapp an de Sand stiechen – wäert eng Wunneng déi Haut, am Joer 2020 schonn 1 Millioun kascht, an 10 Joer 2,6 Milliounen Euro kaschten. Bei esou Montante wäert dann och de Prêt vun der bekannter Lëtzebuerger Bank « Père et Mère » net méi duergoen an eis ganz Gesellschaft wäert dann virun enger sozialer Zerräissprouf stoen.
Mee sou wäit muss et net kommen. Komm mir agéieren elo !
Max Molitor, Ben Streff a Max Leners.
[1] Donald J. TRUMP 2006 am Audio book “How to Build a Fortune“.
[2] PWC Luxembourg, « Der Immobilienmarkt in Luxembourg im Jahr 2020 : Bausteine zum Erfolg », 2015.
[3] Jean-Claude Juncker : « Déi eng Lëtzebuerger beuten déi aner Lëtzebuerger aus. Et brauch ee sech net ze wonneren, datt vill Lëtzebuerger et virzéien an d’Ausland ze plënneren. Mir maachen eis selwer futti. » Déclaration du gouvernement sur la situation économique, sociale et financière du pays 2012, 8 mai 2012.
[4] STATEC, Regards N° 9 « L’impact financier du confinement : la baisse du revenu globalement contenue », 07/2020.
