D’Präisser um Lëtzebuerger Immobiliëmarché sinn op ee Joer gekuckt em 13,6 % explodéiert![1] Konkret bedeiten dës plakeg Zuelen: ënnerhuele mir elo näischt, da kascht eng Wunneng, déi Haut, am Joer 2021, schonn 1 Millioun Euro kascht an 10 Joer 2,6 Milliounen Euro! Bei esou Montante géif dann och de Prêt vun der bekannter Lëtzebuerger Bank « Père et Mère » net méi duergoen, an eis Gesellschaft géif virun enger sozialer Zerräissprouf stoen.
Besonnesch beonrouegen ass dat d’Wunnengskris eis zanter Joerzéngte begleet an se sech dobäi ëmmer méi zouspëtzt. Vun engem Präisunstieg vun ëm déi + 4 % am Joer 2012 si mir aktuell bei + 13,6 % pro Joer[2]. Dëst verlaangt nei Iddien, nei Impulser a virun allem musse mir eis all Zesummen, als Gesellschaft, dësem Challenge stellen. Déi aktuell Politik setzt awer op eng Verlängerung vun ale Gesetzer déi versot hunn, an déi elo, opgepäppelt duerch eng legislativ Botoxtherapie, d’Wunnengspräiser “abordable” sollen hale – iergendwéi ass et ewéi wann ee mat zwou eidele Waasserpistoule géif probéieren ee Bëschbrand ze läschen.
1. Pacte Logement 2.0.
De Pacte Logement gouf 2008 lancéiert. De Staat ass mat verschidde Gemengen ee Kontrakt agaangen, an deem de Staat der Gemeng finanziell Ënnerstëtzung zougeséchert huet, wann der Gemeng hier Awunnerzuel em ee gewësse Prozentsaz an d’Luucht geet. Vun den 380 Milliounen Euro déi de Staat esou un d’Gemengen ausbezuelt huet, sinn ganzer 2,2 % an d’Baue vu Wunnenge gefloss[3], de Rescht ass an Infrastrukturaarbechten an de Gemengen investéiert ginn.
D’Ziel vum Pacte Logement war d’Offer un Wunnengen an d’Luucht ze setzen an d’Präisser fir d’Bauterrainen ze drécken[4]. Dëst ass net gelongen. Eleng tëschent 2010 an 2019 sinn d’Präisser fir Bauterrainen ëm 83,3 % geklommen[5]. Speziell an de Gemenge ronderëm d’Stad mat de beschten Infrastrukturen, déi de Staat, also mir Alleguer, deelweis iwwer de Pacte Logement matfinanzéiert huet, sinn d’Terrainspräisser explodéiert, an nëmmen nach ganz wéineg Léit kennen sech nach leeschten an deene Gemengen ze wunnen. De Ministère du Logement schreift selwer: “force est de constater que le Pacte logement 1.0 a failli ”[6] – an domat huet en Recht.
Am Oktober 2020, huet de Logementsministère elo de sougenannte “Pacte Logement 2.0.” op de Wee bruecht, dëst mam Ziel: “de réorienter les moyens financiers afin de mieux soutenir le développement de logements abordables, de préférence locatifs et en main publique”[7]. D’Suen ginn elo net méi blannemännerches un d’Gemengen ausbezuelt, mee sinn ofhängeg vun den nei gebaute “logements abordables” an der Gemeng – aus engem “Pacte d’Infrastructure” gëtt elo also endlech am zweeten Ulaf ee “Pacte Logement”.
Niewent dësem Reajustement vun de Finanzstréim, ass déi gréissten Ännerung dat ab dem 1. Januar 2022, bei neie Bauprojete mat iwwer 25 Logementer Minimum 30 % musse “logements abordables” sinn.[8] Dëst bedeit dat, wann aus enger Kouwiss Bauland gëtt, an iwwer 25 Logementer dorop gebaut ginn, de Bauhär 30% als “logements abordables” un d’ëffentlech Hand muss ofginn. D’ëffentlech Hand keeft dem Bauhär dës Logementer awer net zum normale Präis of, mee zum Baupräis. Sënn an Zweck ass et heibäi den Immobilienbesetz vun der ëffentlecher Hand auszebauen, an dobäi d’Käschte fir d’ëffentlech Hand kleng ze halen.
Grondsätzlech ass déi 30 % Ofgab un d’ëffentlech Hand eng gutt Approche! Aktuell hunn Staat a Gemengen nëmmen 11 % vum Bauland[9]. Domat si Sie keen Acteur, mee een klenge Spectateur um Wunnengsmaart. Fir d’Wunnengskris unzegoe brauche mir awer ëffentlech Acteuren déi um Wunnengsmaart den Interêt vun der Allgemengheet virun de private Profitinterêt setzen, an esou sécherstellen dat de Wunnengsmaart fir all Bewunner vun dësem Land, an déi wou et wëlle ginn, accessibel bleift.
De Problem ass dat déi Ofgab hei agefouert gëtt, ouni sécher ze stellen, dat dës net de Wunnengspräis fir d’Allgemengheet weider an d’Luucht dreift. Et brauch ee Mechanismus dee festleet dat Profitter déi net op dëse Logementer kenne realiséiert ginn, op déi aner Wunnengen drop gerechent ginn. Wann de Staat oder d’Gemenge wëlle méi bëlleg un Bauland kommen, da kenne roueg gezielt e puer Kouwisen a Bauland ëmgewandelt ginn an dorop kennen dann nohalteg, innovativ a sozial duerchmëscht Quartieren entstoen. Dat dëst keng Utopie si beweist d’Stad Wien zanter Joerzéngten. Bei der aktueller Präisentwécklung Ofgaben anzeféieren ouni sécher ze stelle wat d’Auswierkunge sinn, ass allerdéngs onverantwortlech.
Ouni eng deementspriechend Upassung gëtt de Pacte Logement 2.0. ee supplementäre Präisdreiwer, dee fir 30 % vun de Leit, déi d’Chance op en “logement abordable” hunn, d’Wunne méi bëlleg ka maachen, mee fir déi aner 70 % d’Wunnen alt erëm eng Kéier méi deier mëscht. Doriwwer eraus hunn déi 30 % zwar ee “logement abordable”, vun deem Sie awer ni Besëtzer kenne ginn. Wann d’Familljesituatioun ännert an de Wunnbesoin zou- respektiv ofhëlt muss een hoffen dat de Staat oder d’Gemeng eng nei Wunneng fir een huet, ewell fir erëm eng Kéier den Uschloss um private Wunnengsmaart ze kréien, ass extrem schwéier. De Risiko besteet dat duerch esou Mesuren d’Lëtzebuerger Bevëlkerung definitiv op Generatiounen a Proprietären a Locatairë spléckt.
Huet déi nei Versioun vum Pacte Logement nach e puer onduerchduecht mee gutt Usätz, gesäit et bei der Reform vum Mietgesetz ganz anescht aus.
2. Mietgesetz
Den 29. Juli 2020 huet den Logementsminister eng “Refonte” vum Mietgesetz presentéiert[10]. De maximale Loyer, deen de Proprietäre fir ee Logement froen dierf, gëtt bei 5 % vum “Capital investi”, am Reegelfall dem Kafpräis, festgeluecht. Dësen Taux vu 5 % gouf folgendermoosse festgehalen: “opgrond vun Ënnerlagen vun deene veschidden Finanzinstituter, vu Fachleit, ewei Notairen, Architekten, Proprietairen, asw. (…) gouf d’Fro mat deem allergréissten Eescht studéiert. An deenen Ënnerlagen si verschidden Meenungen zum Ausdrock komm. Et waren der déi gemengt hu de Prozentsaz misst 6,5 % sinn, anerer hu gemengt 6 – 6,25 % géifen genügen (…) D’Zentralsektioun ass schliisslech zum Schluss komm, dass 5 % als Maximum missten ugesi ginn”[11], esou erkläert et den Deputéierte a Rapporter vum Gesetz Pierre GANSEN – am Joer 1955 !
Bal 70 Joer méi spéit gëtt dëse Prozentsaz einfach, mir näischt dir näischt, an dat neit Mietgesetz iwwerholl. Als eenzeg Erklärung steet am Projet de loi “il est utile de maintenir la règle du plafond du loyer annuel fixé à 5 % du capital investi ”[12]. Firwat dat “utile” soll sinn, bleift dobäi komplett schleierhaft.
1955 gouf de Prozentsaz opgrond vun den Zënssätz op Lëtzebuerger Staatsobligatioune festgeluecht. Deemools waren déi Zënssätz bei 4 bis 5 %, haut sinn se bei -0,045 %[13]. Ausserdeem war een deemools der Meenung dat “Geld dat an Haiserbauten investéiert ass, dach méi oder wéineger, e feste bestännege Wert duerstellt”[14]. Haut bei + 13,6 % Wäertsteigerung op Immobilië pro Joer kann ee wuel kaum nach vun engem “bestännege Wert” schwätzen.
De Wunnengsmaart an d’Ekonomie am Joer 2021 sinn net méi mat där vun 1955 ze vergläichen. Déi réckstänneg an aktuell onjustifizéiert 5 % Barrière kann duerfir Haut net méi als Orientatioun fir de maximale Loyer dengen. An enger anstänneger Analyse muss dës nei festgeluecht ginn; alles aneschters ass keng “Refonte” , mee legislativ Kaffissatzlieserei!
Néi Iddien
D’Häre GIORGETTI[15], HENTGEN[16] a FRIEDEN[17] hunn am RTL Background gesot dat den Haaptproblem vun eiser Wunnengskris zu Lëtzebuerg déi laang Prozedure sinn.
An Holland gelt bei Bauanträg Folgendes: et informéiert een d’Autoritéiten dat ee well op sengem Bauland bauen, wann een no 6 Wochen näischt vun den Autoritéiten héieren huet, da gëtt gebaut![18] Domat gëtt gesot dat op engem Bauterrain grondsätzlech gebaut ka ginn, ausser et besti justifizéiert Awänn. Zu Lëtzebuerg ass de Grondsaz een aneren: grondsätzlech däerf op engem Bauterrain net gebaut ginn, ausser de Bauhär kritt all d’Autorisatiounen zesummen. Dat waarden op d’Autorisatioune kascht Geld an Zäit, Käschten déi alt erëm op déi schlussendlech Bewunner ofgewälzt ginn. Beim aktuell grousse Baubedarf däerf keng Zäit méi verluer goen. Duerch esou een Ëmdenke beim Autorisatiounsprozess kann ee relativ schnell an ouni grouss Käschten d’Prozedur acceleréieren. Domat bestinn dann och keng prozedural Excusen méi, vir op engem Bauterrain näischt ze bauen.
Parallel muss d’Spekuléiere mam Bauland iwwer d’Grondsteier endlech onattraktiv gemaach ginn. Selbstverständlech soll et ee Fräibetrag ginn, fir Terrainen déi ee fir Familljememberen en Reserve hält. Mee déi Leit, déi hire Bauterrain einfach Broch léie loossen, musse besteiert ginn! De Steiersaz muss dem Wertzouwueß vum Terrain pro Joer entspriechen an dëse louch bei + 7 %, wann een d’Plus-value um Bauland an de Joren 2010-2019 am Kapp huet[19]. Selbstverständlech soll een iwwer innovativ Approchen diskutéieren an net mordikus besteiere fir ze besteieren. Et kéint een deene betraffene Leit zum Beispill de Choix loossen tëschent: iwwert d’Grondsteier 7 % pro Joer vum Wäert vum Bauterrain un d’Allgemengheet ofginn oder der Allgemengheet, also dem Staat, de Gemengen oder aneren Acteuren, autoriséieren eng mobile Konstruktioun um Terrain opzeriichten an där Leit kennen zu engem faire Präis wunnen, esou wei dat vun der Architektin Nora HAMMELMANN am Paperjam ugeduecht ginn ass[20]!
Mir mussen och endlech dofir suergen, dat Leit déi op der Sich no engem Doheem sinn um Lëtzebuerger Wunnengsmaart Virfaart hunn! D’Demande besteet aus Leit déi op der Sich no enger Wunneng fir hier Famill sinn, an aus Leit déi op der Sich no enger Investitiounsméiglechkeet si vir aus 5 Millioune Verméigen, 6 Millioune Verméigen ze maachen. Wann mir deenen Investisseuren dëst erlaben, et fir Famillen awer ëmmer méi schwéier gëtt hei zu Lëtzebuerg eng ugepasste Wunneng ze fannen, jo dann hunn mer ee fundamentale Problem. Déi international Demande musse mir bremsen, fir eis Immobiliëpräisser kennen ze stabiliséieren. Eng Piste kéint heibäi eng Lëtzebuerger Lex Koller sinn, déi sécher géif stellen dat d’Wunnenge keng reng Spekulatiounsobjete sinn. Ewéi an der Schwäiz, géif dëst Gesetz den Ukaf vun Immobilien a Bauterrainen duerch auslännesch (net europäesch) Investisseuren, just ënner ganz limitéierte Konditiounen zouloossen an domat deen internationalen Drock op eisen Immobiliëmarché bremsen.
Grondleeënd muss och endlech méi Collaboratioun tëschent der ëffentlecher Hand, dem Staat, de Gemengen, hire jeeweilege Logementsgesellschaften Fonds du Logement, SNHBM etc. an dem Privatsecteur entstoen. D’ëffentlech Hand kann d’Wunnengskris net eleng léisen an fir den Ekonomie Standuert Lëtzebuerg ginn d’Wunnkäschten ëmmer méi ee Wettbewerb’s Nodeel, duerfir ass et un der Zäit zesummen dës Wunnengskris unzegoen!
D’Argument dat zu London a Präis d’Wunnengspräisser och héich sinn, kann een net duerchgoe loosse, well wei sot den Premierminister Jean-Claude Juncker 2006: “Datt d’Bauen an d’Wunnen zu Lëtzebuerg méi deier ass wéi zu Paräis a wéi zu London weist datt mer se net méi alleguer hunn” – op esou kloer Aussoen a Punkto Wunnengskris waart een nach ëmmer vum Här Juncker sengem Nofollger.
D’Entwécklung vun den Immobiliëpräisser ass keng Naturgewalt géint déi een näischt ka maachen, mir kennen all eppes ënnerhuelen. E gudden Ufank ass Muer um 15h00 op d’Stater Gare ze kommen a gemeinsam fir ee Recht op Wunnen ze demonstréieren.
D’Fro déi sech Muer vill Demonstrante wäerten a Punkto Logementspolitik stellen, huet ee gewëssenen Deputéierten Henri Kox schonn 2006 opgeworf:
“À quand l’action?”[21]
M. Kox?
[1] Indicateur rapide Série C – Statistique des prix de vente des appartements. STATEC. Décembre 2020.
[2] Idem.
[3] Projet de loi relaitve au Pacte logement avec les communes en vue d’augementer l’offre de logements abordables et durables, document parlementaire N° 7648, S. 2.
[4] “Pour favoriser une augmentation de l’offre de logements et une réduction du coût du foncier et de l’habitat au Grand-Duché de Luxembourg, l’Etat est autorisé à participer au financement des frais liés à la création de nouveaux logements et des équipements collectifs induits par l’accroissement de la population.” Art. 1 para. 1 de la loi modifiée du 22 octobre 2008 portant promotion de l’habitat et création d’un pacte logement avec les communes.Article 1er de la loi modifiée du 22 octobre 2008 portant promotion de l’habitat et création d’un pacte logement avec les communes.
[5] Le Logement en chiffre, Numéro 9, Avril 2020, S. 5.
[6] Projet de loi relaitve au Pacte logement avec les communes en vue d’augementer l’offre de logements abordables et durables, document parlementaire N° 7648, S. 2.
[7] Projet de loi relaitve au Pacte logement avec les communes en vue d’augementer l’offre de logements abordables et durables, document parlementaire N° 7648, S. 3.
[8] Article 10 projet de loi relaitve au Pacte logement avec les communes en vue d’augementer l’offre de logements abordables et durables, document parlementaire N° 7648, S. 9.
[9] Le potentiel foncier destiné à l’habitat au Luxembourg en 2016, Note 22 de l’Observatoire de l’Habitat, Februar 2019, S. 17.
[10] Communiqué du Ministère du Logement, “Henri Kox présente la réfonte du bail à loyer – Plus de protection et de transparence pour le locataire”, 30 Juli 2020.
[11] Pierre GANSEN, Rapporteur vum éischten richtegen Mietgesetz, den 19 Januar 1955 bei senger Ried an der Chamber.
[12] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, document parlementaire N°7642, S. 5.
[13] Communiqué du Ministère des Finances, “L’État luxembourgeois a émis un emprunt de 2,5 milliards d’euros à taux négatif pour faire face au COVID-19”, 17 mars 2021.
[14] Pierre GANSEN, Rapporteur vum éischten richtegen Mietgesetz, den 19 Januar 1955 bei der Ried an der Chamber.
[15] Background am Gespréich vum 12. September 2020, RTL Radio Lëtzebuerg.
[16] Background am Gespréich vum 23. Januar 2021, RTL Radio Lëtzebuerg.
[17] Background am Gespréich vum 13. Mäerz 2021, RTL Radio Lëtzebuerg.
[18] Michael Voigtländer, “Luxusgut Wohnen: Warum unsere Städte immer teurer werden und was jetzt zu tun ist”, S.95-99.
[19] Le Logement en chiffre, Numéro 9, Avril 2020, S. 5.
[20] Céline Coubray, «Activer les terrains dormants pour du logement», Paperjam, 3 Februar 2021.
[21] Henri Kox, “À quand l’action?”, 20. Oktober 2006, D’Lëtzebuerger Land, S. 5.
