Um die Wucher auf dem Immobilienmarkt in humane Grenzen zu lenken, muss sich der gesellschaftliche Umgang mit dem Bauland, durch politischen Mut und Energie, verändern. Dies ist keine Utopie, sondern eine realistische Zukunftsperspektive.
Sind die Immobilienpreise zwischen 2010 und 2017 um 4,5 % bis 5 % pro Jahr gestiegen, hat sich die Preisentwicklung in den vergangenen Jahren verschärft: + 9,2 % im 4. Trimester 2018, + 10,7 % im 4. Trimester 2019, + 16,7 % schließlich im 4. Trimester 2020. Diese nackten Prozentsätze lassen sich am besten an Hand eines konkreten Beispiels illustrieren: kostete eine 80m2 Immobilie im Jahr 2010 im Landesdurchschnitt noch ungefähr 293.680,- €, waren es Ende 2020 schon 593.200,- € (+ 101 %)[1]. Würde sich die durchschnittliche Preissteigerung der letzten Dekade ungebremst fortsetzen, würde ein solches 80 m2 Appartement im Landesdurchschnitt (!) im Jahr 2030 um die 1,2 Millionen Euro kosten!
Die Wohnungspolitik muss innenpolitisch, wie die Klimakrise international, zur absoluten Priorität einer zukunftsorientierten Politik in den 2020er Jahren werden. Einige Politiker behaupten „dass sich viele Menschen kein Eigenheim leisten können, weil zu groß gebaut werde“[2], andere sehen in „der konsequenten Erweiterung des Bauperimeters“ die ultimative Lösung für die Wohnungsfrage[3], wiederum andere, darunter Teile der aktuellen Regierung, sind der Überzeugung einiges Mehr an Sozialwohnungen würden die Wende bringen[4] – ein jahrelang politisch verschlepptes Problem lässt sich so leider nicht nachhaltig lösen.
In den kommenden Jahren müssen wir die Wohnungsfrage konsequent angehen, uns von alten Mustern lösen und eine neue Herangehensweise wählen. Einfach wird dies politisch sicherlich nicht, doch eine weitere Zuspitzung der Wohnungspreise ist gesellschaftlich nicht mehr hinnehmbar. Es bedarf keiner finanzpolitischen Pflaster, sondern wir müssen die Wohnungsproblematik an der Wurzel anpacken.
Das Observatoire de l’habitat stellte unlängst erneut fest: „c’est la hausse des prix des terrains à bâtir qui explique, en grande partie l’évolution des prix des logements“[5]. Klar ist also, die Baulandpreise sind einer der Preistreiber, also brauchen wir einen anderen Umgang mit unserem Boden, denn nur dann ist die Wohnungsfrage in Luxemburg zu überwinden – und dass sie mit dem nötigen politischen Umdenken überwindbar ist, davon sind wir felsenfest überzeugt!
Die natürliche Ressource Boden.
Der Grund und Boden ist nicht nur Grundstoff für die Bauindustrie, und somit unabdingbar und der ausschlaggebende Faktor in der Wohnungsfrage, sondern auch einzigartig. Das Bundesverfassungsgericht unterstrich schon 1967, und dies äußerst präzise, die Ausnahmestellung von Grund und Boden in unserer Gesellschaft: „Das Grundgesetz gebietet (…) nicht, dass der ländliche Grundstücksverkehr so frei sein müsse wie der Verkehr mit jedem anderen “Kapital”. Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen: eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern.“[6]
Auch in Luxemburg sollte sich ein anderer Umgang mit dem Grund und Boden einbürgern. Man kann zwar der Meinung sein, dass Bauland fast grenzenlos vermehrbar ist, ein Verbauen der gesamten 2.586 km2 in Betracht ziehen, also unverschämt eine „konsequente Erweiterung des Bauperimeters“ fordern, jedoch sollte man sich bewusst sein, dass in Zeiten der Klimakrise ein solcher Vorschlag aus der Zeit gefallen ist und sicherlich keine gesellschaftliche Lösung darstellen kann.
Erstens ist gewusst, dass wir als Land unseren Landverbrauch in den kommenden Jahren herunterfahren müssen. Von aktuell 0,5 Hektar pro Tag müssen wir unseren Landverbrauch kontinuierlich auf 0,25 Hektar pro Tag im Jahr 2035 und auf 0 Hektar pro Tag im Jahr 2050 herunterfahren[7]. Auch wenn neuartige Formen der Bebauung denkbar sind[8], sollte es kein blindes Vertrauen in architektonische oder technische Innovation geben und dem Landverbrauch ein klarer Riegel vorgeschoben werden.
Außerdem wird dem informierten Betrachter der Wohnungsnot ersichtlich, dass die erhofften Auswirkungen einer Erweiterung des Bauperimeters zwar einige neue Grundstücksmillionäre hervorbringen, die Auswirkung auf die Preisspirale jedoch gegen Null tendieren würde. Diese Schlussfolgerung lässt sich aus mehreren Arbeiten des Observatoire de l’habitat herauslesen. In den letzten zehn Jahren ist, vor allem durch die Novellierungen der Allgemeinen Bebauungspläne (PAG) der einzelnen Gemeinden, die Quantität an „reinem Bauland“ im ganzem Land um 845 Hektar gestiegen (+ 35 %).[9] In einer reinen Marktlogik müsste diese Erweiterung des Angebots an Bauland, zu einer Preissenkung führen. Doch trotz dieser Erweiterung des Angebots an Bauland stiegen die Preise in derselben Zeitspanne im Landesdurchschnitt um verrückte 130 %[10].
Eine „konsequente Erweiterung des Bauperimeters“ wäre also nicht nur aus Nachhaltigkeitsgründen verwerflich und aus Preisgründen zweifelhaft, sondern hätte möglicherweise auch eine weitere Zersiedlung des Landes, mit katastrophalen Auswirkungen auf die Mobilitätsproblematik zur Folge. Eine gezielte Neuausrichtung der Bebauungspläne einzelner Gemeinden, die an den Hauptschlagadern der öffentlichen Transportinfrastruktur liegen, sollte hierbei erfolgsversprechender sein, um auf einer bereits ausgewiesenen Baufläche mehr Wohninfrastrukturen zu bauen. Die nationale Politik sollte sich hier nicht scheuen mit einzelnen, in Punkto Landesplanung strategisch wichtigen Gemeinden, zuerst den Dialog zu suchen und wenn nötig in die Bebauungspläne einzugreifen.
Von der Kuhweide zum Bauland.
Bei einer Betrachtung der Baulandpreise sollte auch nicht vergessen werden, wie diese zu Stande kommen. Ist es auf eine etwaige Leistung des Grundstückseigentümers zurückzuführen, wenn aus einer einfachen Wiese im Wert von einigen tausend Euro, ein Baugrundstück im Millionenwert wird? Oder ist es nicht vielmehr die Entscheidung der Allgemeinheit, im Regelfall in Form des Gemeinderats, als demokratisch gewähltes Organ auf Gemeindeebene, der durch eine administrative Entscheidung in Form eines Gemeinderatsbeschlusses die Wiese in Bauland umwandelt und im Endeffekt für diesen Wertzuwachs verantwortlich ist?
Doch nicht nur diese verwaltungstechnische Umwandlung von Wiese zu Bauland ist ausschlaggebend für den Wert eines Baulandes, es spielen auch „geographische“ Unterschiede eine Rolle. So liegt der Medianpreis für ein Ar Bauland im Norden des Landes bei etwa 40.000 € bis 50.000 €, während ein Ar Bauland in Luxemburg-Stadt bis zu 300.000 € kostet[11]. Gemeinhin spricht man von „geographischen“ Unterschieden und verweist auf die ökonomische Anziehungskraft der Stadt Luxemburg um diese Preisunterschiede zu erklären – stimmt sicherlich, ist aber irgendwie nicht komplett.
Der Wert eines Baugrundstücks wird auch stark durch die öffentliche Infrastruktur beeinflusst: ein attraktiver öffentlicher Nahverkehr, eine gute Schulinfrastruktur und allgemein eine öffentliche Infrastruktur die sich auf dem neuesten Stand befindet, ziehen nicht nur Unternehmen und neue Einwohner an, sondern diese öffentliche Infrastruktur, die von der Allgemeinheit, von uns allen, finanziert wird, lässt auch die Grundstückspreise steigen.[12] Der Millionenwert eines Baugrundstücks in Luxemburg-Stadt ist also sicherlich nicht Frucht der harten Arbeit des Eigentümers. Es handelt sich vielmehr um ein Zufallsprodukt eines, für den Eigentümer, glücklichen Zusammenspiels von einzelnen Entscheidungen der Allgemeinheit in Kombination mit einer guten öffentlichen Infrastruktur, wiederum größtenteils finanziert durch die Allgemeinheit, als durch uns alle, die aus einer Kuhweide ein Bauland im Wert von mehreren Millionen Euro entstehen lässt.
Der Eigentümer hat aber aus ökonomischer Überlegung heraus, kein Interesse Bauland direkt zu bebauen. Bei der aktuellen Preisentwicklung ist es attraktiver sowohl ein Verkauf des Baulandes, als auch ein Errichten von Wohnungen auf diesem Bauland und deren Bewirtschaftung, in die Zukunft zu verschieben. Diese Hortung des Baulandes wird verstärkt durch den Fakt, dass das Bauland sich in den Händen einiger weniger Privatpersonen befindet. Nach dem Verkauf eines ersten Millionenobjekts, haben diese bis auf Weiteres kein Interesse weiteres Bauland seiner Bestimmung zuzuführen, sprich es zu bebauen. Sie halten es als reine Geldanlage mit bester Gewinnaussicht, während die Baulandpreise für die Allgemeinheit, durch die künstlich erzeugte Knappheit, weiter in die Höhe schießen.
Der Münchner Stadtrat Werner VEIGEL brachte es 1970 auf den Punkt: „Um Wucher und Bodenspekulation zu bekämpfen, muss dem Boden seine privilegierte Funktion als Anlagegut mit risikoloser Gewinnchance endlich genommen werden“[13], im aktuellen Luxemburger Kontext hätten wir das nötige politische Handeln nicht besser auf den Punkt bringen können.
Preis auf unbebautem Bauland.
Seit 2008 besteht rein theoretisch die Möglichkeit für jede Einzelne der 102 Gemeinden des Landes, einen speziellen Hebesatz für unbebautes Bauland vorzusehen und somit auf kommunaler Ebene einen Preis für das nicht bebauen von Bauland festzulegen. Selbst im Jahre 2021 haben 24 der 102 Gemeinden[14] trotz exorbitanter Steigerung der Wohnungs- und Grundstückspreise, noch keine Notwendigkeit für die Festlegung eines solchen Hebesatzes erkannt. Nur eine einzige Gemeinde im Land – die Stadt Diekirch – besitzt einen Hebesatz der als wirtschaftlicher Anreiz verstanden werden kann und somit als Preis für unbebautes Bauland anzusehen ist.
Die getroffenen Maßnahmen der Vergangenheit sind ohne Auswirkung auf die Baulandpreise geblieben und einige Gemeinden haben sich im Kampf gegen die ausufernden Baulandpreise nicht einmal beteiligt. Es ist also an der Zeit auf nationaler Ebene eine Abgabe auf Grundstücke, die nicht bebaut werden, obwohl das baurechtlich möglich wäre, einzuführen. Es ist zu begrüßen, dass in den nächsten Monaten ein erster Entwurf einer solchen nationalen Abgabe, aus dem Innenministerium stammend, vorgestellt werden wird. Gleichauf ist es wichtig, nicht aus Koalitionsräson einen weiteren zahnlosen Verwaltungstiger zu erschaffen, sondern sich in Erinnerung zu rufen wie eine solche Abgabe konzipiert werden muss, damit Bauland auch bebaut wird.
An dieser Stelle sollten wir den Unterschied zwischen einerseits den luxemburgischen Bauunternehmen machen, die einige Baugrundstücke als Baulandreserve besitzen um über die nötige unternehmerische Planungssicherheit zu verfügen, was auch unserer Meinung nach, ein vertretbares unternehmerisches Handeln darstellt, und andererseits all jenen Privatpersonen die Bauland zur reinen Geldvermehrung horten. Hier sei unterstrichen, dass sämtliche luxemburgischen Bauunternehmen „bloß“ 483 Hektar „potentielles Bauland“ besitzen, die 392 baulandreichsten Privatpersonen alleine 769 Hektar horten und insgesamt 1.865 Hektar „potentielles Bauland“ im Besitz von 3.447 Privatpersonen ist (0,5% der Bevölkerung).[15]
Im gesellschaftlichen Diskurs sollten diese Baulandreserven der Bauunternehmen nicht mit der Hortung von Bauland durch Privatpersonen gleichgestellt werden, da es sich hier primär um die zukünftige Absicherung einer unternehmerischen Tätigkeit handelt. In Anbetracht der begrenzten Disponibilität an Bauland, verursacht durch die Hortung des Baulandes durch Privatpersonen, war das Anliegen einer kleinen Baulandreserve aus unternehmerischer Sicht bis dato vertretbar und eine solche unternehmerische Baulandreserve sollte sicherlich in einer Übergangszeit nicht durch Abgaben belastet werden. Auch nach dieser Übergangszeit sollte eine solche Reserve für Bauunternehmen im angebrachtem Maße und zeitlich begrenzt, tolerierbar bleiben.
Für alle anderen Unternehmen und Privatpersonen sollte die zukünftige Abgabe als Bemessungsgrundlage den aktuellen Marktwert des unbebautem Baugrundstücks haben. Die jährliche Abgabe sollte sich auf mindestens 7 % des Marktwertes der nicht bebauten Parzelle belaufen, um somit die wirtschaftliche Rentabilität des nicht Bebauens von Grundstücken zu unterbinden.
Um dem immer wiederkehrendem Argument der „Bomi déi en Terrain fir hier Kanner hält“ die Luft aus den Segeln zu nehmen, könnten zwei verschiedene Modelle in Betracht kommen. Erstens könnte Grundbesitz, der für die Kinder und Enkelkinder des Eigentümers bestimmt ist, einer ermäßigten jährlichen Abgabe unterliegen. Diese ermäßigte Abgabe sollte aber nur für eine maximale bebaubare Fläche von 5 Ar pro Kind gelten. Eine Alternative wäre dem Besitzer zu gestatten sich in Gänze von dieser Abgabe zu befreien, wenn er vertraglich dem Staat, der Gemeinde oder einem sozialen Bauträger, das Recht einräumt auf dem Grundstück Wohneinheiten auf Modulare Bauweise zu errichten. Die Mindestlaufzeit dieser Verträge sollte 10 Jahren betragen. Diese Abgabenbefreiung würde es den Eigentümern ermöglichen, unabhängig ihrer Finanzkraft, ihr Eigentum an dem Grundstück zu behalten und trotzdem Grund und Boden für den Bau von erschwinglichen Wohnungen zu aktivieren.[16] Doch auch diese Ausnahme sollte entweder auf den Fall direkter Nachkommen limitiert sein und / oder nur für eine gewisse Flächengröße pro Eigentümer vorgesehen werden.
Eine Frage, in Anbetracht der hohen Einnahmen die diese Abgabe rein theoretisch verspräche, ist die, was mit diesen Einnahmen passieren soll. Zu allererst muss hier unterstrichen werden, dass eine solche Abgabe auf unbebautem Bauland, so wie auch eine CO2-Steuer, vorübergehenden Charakter besitzen und sich im besten Falle selbst abschaffen werden, wenn sie ihr Ziel erreicht haben, und beide Steuern müssen ihr Ziel im Interesse der Allgemeinheit erreichen.
Also sollten die Einnahmen einer solchen Abgabe direkt in den Wohnungsbau investiert werden, um die Wohnungskrise zu bekämpfen; nur durch eine solche gesellschaftliche Bindung wäre es auch eine gerechte Abgabe.
Die Situation auf dem Immobilienmarkt spitzt sich immer weiter zu. Es braucht keiner weiteren Studien um einen allseits bekannten, aber politisch nicht angegangen, Notstand zu beleuchten, sondern resolutes politisches Handeln, wobei nie vergessen werden sollte:
„Wohnen ist wie essen, schlafen, arbeiten, lernen; eine menschliche Grundfunktion.“[17]
Max Leners & Ben Streff
[1] OBSERVATOIRE DE L’HABITAT, Note 28: Les prix de vente des terrains à bâtir en zone à vocation résidentielle entre 2018 et 2020, Novembre 2021, S. 1 : «L’indice hédonique publié par le STATEC pour retracer les variations des prix sur l’ensemble des segments (appartements et maisons, ancien et neuf) affichait ainsi une augmentation assez régulière de 4,5% à 5% par an sur la période 2010-2017. Par la suite, la hausse des prix des logements s’est progressivement accélérée : +9,2% sur un an au 4e trimestre 2018, puis +10,7% au 4e trimestre 2019, pour culminer à +16,7% au 4e trimestre 2020 par rapport au 4e trimestre 2019. »
Siehe auch : STATEC, Prix moyen des ventes d’appartements Édition du 23 septembre 2021.
[2] Semiray AHMEDOVA, Abgeordnete von „Déi Gréng“ und Präsidentin der parlamentarischen Wohnungsbaukommission im Tageblatt, 29. November 2021, S. 6.
[3] Christian WIES, CSV-Schöffe der Stadt Esch, Konsequentes Handeln in der Wohnungskrise, Tageblatt, 23. April 2021.
[4] In den nächsten Zehn Jahren wird der soziale Wohnungsbau nicht die Wende bringen, siehe: Max LENERS, Wunsch und Wirklichkeit der koxischen Wohnungspolitik, Tageblatt, 2. September 2021.
[5] OBSERVATOIRE DE L’HABITAT, Note 28, S. 6.
[6] Entscheidung vom 12. Januar 1967 des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 21,73).
Der frühere deutsche Wohnungsbauminister Hans-Jochen VOGEL verwies in etlichen Publikationen auf dieses Urteil, um eine neue und gerechtere Bodenordnung in Deutschland zu fordern, z.Bsp.: „Grund und Boden ist keine beliebige Ware, sondern eine Grundvoraussetzung menschlicher Existenz. Er ist unvermehrbar und unverzichtbar, (…) jeder braucht ihn in jedem Augenblick seines Lebens wie das Wasser oder die Luft.“, Hans-Jochen Vogel, in Die verdrängte Herausforderung der steigenden Baulandpreise, Süddeutsche Zeitung, 10. November 2017.
Siehe auch: Hans-Jochen Vogel, Mehr Gerechtigkeit! Wir brauchen eine neue Bodenordnung ; nur dann wird auch Wohnen wieder bezahlbar, Herder, 1. Auflage, 2019.
[7] Pascale JUNCKER, Le Luxembourg en 2050 – De l’aménagement au ménagement du territoire, 2020, S. 76 f.
[8] Siehe : Florian HARTWECK, Architektur auf gemeinsamem Boden – Positionen und Modelle zur Bodenfrage, 2020, Lars Müller Publischers / Universität Luxemburg
[9] Vergleich : OBSERVATOIRE DE L’HABITAT, Note 18 : Le potentiel foncier constructible théorique au Luxembourg en 2010 S.3 und OBSERVATOIRE DE L’HABITAT Note 28 S. 4.
[10] OBSERVATOIRE DE L’HABITAT, Note 28, S. 12 : „L’indice des prix du foncier résidentiel créé par l’Observatoire de l’Habitat indique que les prix des terrains à bâtir ont augmenté d’environ +7,9% en moyenne annuelle entre 2010 et 2020“.
Lag der Medianpreis für ein Ar Bauland im Landesdurchschnitt zwischen den Jahren 2010 bis 2014 noch bei 54.221,- Euro, lag er in den Jahren 2018 bis 2020 bei 89.845,- Euro. Diese Medianpreise für die letztgenannte Periode (2018 bis 2020) reichen von etwa 40.000 € bis 50.000 € pro Ar in vielen Gemeinden im Norden des Landes bis zu fast 300.000 € pro Ar in Luxemburg-Stadt.
Quellen: Periode 2010 bis 2014 : OBSERVATOIRE DE L’HABITAT, Les prix du foncier à bâtir en zone à vocation résidentielle entre 2010 et 2014, Note 21, Dezember 2015.
Periode 2018 bis 2020 : OBSERVATOIRE DE L’HABITAT, Note 28, S.12.
[11] OBSERVATOIRE DE L’HABITAT, Note 28, S.9.
[12] Siehe: Dirk LÖHR, Henry George – der Boden und die Besteuerung, in Architektur auf gemeinsamem Boden – Positionen und Modelle zur Bodenfrage, Florian HARTWECK (Hg.), Lars Müller Publishers / Universität Luxembourg, 2020, S. 52 à 63.
[13] Zitat aus Hans-Jochen VOGEL, Mehr Gerechtigkeit! Wir brauchen eine neue Bodenordnung ; nur dann wird auch Wohnen wieder bezahlbar, Herder, 1. Auflage, 2019, S.16.
[14] Es handelt sich um die Gemeinden: Beaufort, Bech, Bettendorf, Biwer, Clervaux, Ell, Flaxweiler, Goesdorf, Grosbous, Helperknapp, Lac de la Haute-Sûre, Nommern, Rambrouch, Saeul, Stadtbredimus, Tandel, Troisvierges, Vichten, Wahl, Waldbillig, Waldbredimus, Weiler-la-Tour, Winseler und Wormeldange.
[15] OBSERVATOIRE DE L’HABITAT, Note 29, S. 22.
[16] Siehe im Detail: FONDATION ROBERT KRIEPS, Impôts et justice fiscale au Luxembourg : les éléments clés pour une future réforme, 2021, S. 139 bis 161.
[17] Zitat Hans-Jochen VOGEL, Vortrag: Wohnung zwischen Wunsch und Wirklichkeit vor der Österreichisch-Deutschen Kulturgesellschaft, Wien, 8. Oktober 1973.
