„Nous ne pourrions rien faire de mieux que de faciliter l’acquisition d’une maison à ceux qui ont l’intérêt à l’acquérir. C’est pour ceux-là que nous travaillons.“[1] Mit diesen klaren Worten definierte der damalige Staatsminister Paul EYSCHEN im Jahr 1902 vor der luxemburgischen Abgeordnetenkammer die Wohnungspolitik seiner Regierung. Heute, 120 Jahre später, stehen in der Wohnungsfrage nicht mehr vorrangig die hygienischen Wohnzustände im Mittelpunkt politischer Diskussionen, sondern schlichtweg die Erschwinglichkeit des Wohneigentums auf luxemburgischem Grund und Boden.
Die boomende Wirtschaft hatte in den letzten Jahren einen Kaufrausch für alles Mögliche ausgelöst, von Aktien über Kryptowährungen bis hin zu Immobilien. Der luxemburgische Immobilienmarkt hat ungekannte Preisanstiege verzeichnet: + 10,1 % im Jahr 2019, + 14,5 % im Jahr 2020, + 13,9 % im Jahr 2021[2]. In den letzten Monaten redeten Politiker von Zeitenwende, für unsere Generation unbekannte Inflationsängste machten sich breit und zwischenzeitlich büßten einige Aktien-Indexe mehr als 15 % an Wert ein. In diesen Zeiten fragen sich Immobilieninvestoren und Eigenheimbesitzer wie Immobilien auf Inflation reagieren? Die Frage, die sich aber aufdrängt, ist, ob Immobilienpreise und Inflation positiv korrelieren, sprich in welchem Maß führt eine höhere Inflation zu höheren Immobilienpreisen?
Allgegenwärtige Inflation.
Der Anstieg der Energiepreise hat die Inflation in die Höhe getrieben, doch noch bevor Russland die Ukraine überfiel, waren erste inflationäre Tendenzen zu erkennen. Die Daten[3] zeigen, wie sich der Druck durch den Krieg verschärft hat und dies insbesondere in Anbetracht der unsicheren europäischen Gasversorgung für den nächsten Winter.
Die jährliche Inflation der Eurozone betrug im Juni dieses Jahres + 8,6 % und in Anbetracht ihres Mandats hob die Europäischen Zentralbank den Leitzins an; weitere Zinsschritte sind nicht ausgeschlossen, um die Preisstabilität in der Eurozone zu gewährleisten.
Immobilien gelten gemeinhin als eine Möglichkeit, sich gegen Inflation abzusichern, da diese Anlageklasse in der Regel eine geringere Korrelation mit Aktien und Anleihen aufweist. Daher ist das Interesse der Anleger groß. Selbst die Erhöhung der Hypothekenzinsen sind für Anleger kein Primärargument gegen Immobilienerwerb, denn die inflationsbedingte Erosionsgefahr des eigenen Ersparten drängt Sie förmlich in den Immobilienmarkt.
Die Inflation basiert auf den Verbraucherpreisen. Der Wohnungsmarkt hängt von der demografischen Entwicklung, dem Bauwesen, dem Gesamtangebot und der Nachfrage ab. Auf den ersten Blick scheint es als gäbe es keine Korrelation zwischen Immobilienpreisen und Inflation. Langfristig bewegen sich Inflation und Immobilienpreise jedoch aufgrund der Lohn- und Zinsentwicklung, sowie vor allem aufgrund der Baukosten, in dieselbe Richtung und passen sich wieder an.
Einige wissenschaftliche Untersuchungen stellen fest, dass Direktinvestitionen in Immobilien zwar einen besseren Schutz gegen Inflation bieten würden, dieser aber je nach „Anlageobjekt“ unterschiedlich ausgeprägt wäre. So schnitten zum Beispiel in Punkto Inflationsschutz Einzelhandelsimmobilien schlechter ab, während der Inflationsschutz für Bürogebäude und Eigenheime höher einzuschätzen wäre[4] – unterstrichen sei hier jedoch, dass rezente pandemiebedingte Anpassungen berücksichtigt werden müssten.
Luxemburger Wohnimmobilien[5].
Im ersten Quartal 2022 waren es besonders bestehende Wohnimmobilien, die in Luxemburg an Wert zugelegt haben: + 12,1 % bei Häusern, + 11,0 % bei Appartements[6]; die Preise beim Neubau stiegen hingegen „nur“ um + 8,6 %[7].[8] Durch die Inflation steigen zwar die Löhne, die Budgetzugewinne für potenzielle Mieter respektive Käufer sind aber bei den aktuellen luxemburgischen Wohnkosten eher theoretischer Natur.[9]
Die Frage, ob der Immobilienmarkt im aktuellen ökonomischen Kontext an einem Wendepunkt angelangt ist, wird von Experten verneint. So gab der CEO vom Immobilienkonzern NEXVIA, Pierre CLEMENT, im RTL-Interview zu verstehen: „Les prix ont augmenté de quasiment 50 % en trois ans donc même si on parlait d’une correction de 5, 10 ou 15 %, en réalité il s’agirait d’un ajustement assez faible. Ça nous mènerait à des niveaux similaires à ceux de 2020-2021“[10].
Besonders für Erstkäufer wäre ein Einpendeln der Wohnungspreise auf hohem Niveau, in Verbindung mit einem Anstieg der Zinsen keine Entlastung. Nach der stetigen Senkung der Hypothekenzinsen der letzten zehn Jahre, belief sich der Festzins für Immobilienkredite, bei einer Zinsbindung von über 10 Jahren, im Juni 2020 auf 1,36 %; 2 Jahre später, im Juni 2022, waren es schon 2,3 %[11]. Bei einer Hypothek von einer Million Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren, bedeutet dies eine Erhöhung der monatlichen Ratenzahlung von ungefähr 4.750 € auf um die 5.200 €. Desweiteren könnte der Zinsanstieg bei den Immobilienkrediten mit variabler Zinsbindung, in Kombination mit dem Anstieg der Energiekosten[12], das Haushaltsbudget einiger Verbraucher in den kommenden Monaten stark beanspruchen.
In Luxemburg trifft diese Zinserhöhung auf Haushalte deren Hypothekenschulden von 47 % des verfügbaren Einkommens im Jahr 1999 auf 141 % im Jahr 2020 angestiegen sind. Die Zentralbank stellt klar, dass es sich hierbei nicht um schlechte Haushaltsführung der Privatpersonen handelt, sondern: „Ces hausses sont le reflet de l’augmentation persistante des prix de l’immobilier résidentiel.“[13]
Auf Drängen diverser internationaler und europäischer Gremien und um die Überhitzung des Immobilienmarkts und vor allem des Kreditmarkts zu verhindern, sieht das Gesetz vom 4. Dezember 2019 vor, dass die Finanzaufsicht, nach Rücksprache mit dem Comité du risque systémique und der Zentralbank die Kreditvergabe für Immobilienkäufe einschränken kann. Am 1. Januar 2021 traten erstmals Einschränkungen für die Immobilienkreditvergabe in Kraft. Für Erstkäufer einer Immobilie liegt die Obergrenze zwischen der Höhe des Darlehens und dem Wert der Immobilie bei 100 %. Erstkäufer können also weiterhin rein theoretisch den gesamten Kauf einer Immobilie über ein Darlehen finanzieren. Käufer, die eine neue Wohnimmobilie erwerben möchten, aber schon ein erstes Objekt besitzen, können nur noch 90 % dieses Zweitkaufs über einen Kredit finanzieren. Investoren können seit dem 1. Januar 2021 nur noch 80 % des Kaufpreises der Wohnung(en) über Kredit(e) finanzieren.[14]
Trafen solche Regelungen bei ihrer Einführung noch auf harsche populistische Kritik, so sollten die rezenten Entwicklungen doch unterstreichen, wie wichtig Sie für die wirtschaftliche Gesundheit unseres Landes sind. Mit dieser einfachen finanzpolitischen Maßnahme der Finanzaufsicht wurde wahrscheinlich mehr zur Abkühlung des Immobilienmarktes beigetragen als durch jahrelanges Diskutieren in der Abgeordnetenkammer. Zweifelsohne, müssen aber in der Wohnungspolitik neue Wege gegangen werden, um politische Versprechen wie jenes von Paul EYSCHEN im Jahr 1902 heute wiederzubeleben.
Jeffrey DRUI und Max LENERS
[1] Compte rendu, 16. April 1902, EYSCHEN, S. 1972.
[2] Le logement en chiffres, März 2022, STATEC, Ministère du Logement, Observatoire de l’Habitat, S. 4.
[3] Z. Bsp. Note de conjoncture 1-2022: Guerre et Prix, STATEC, S. 9, “Ces deux nouveaux chocs exacerbent des difficultés qui existaient déjà avant, à savoir les pressions inflationnistes croissants et les problèmes d’approvisionnement liés à la reprise dite “post-COVID“.
[4] The Inflation Hedging Properties of Real Estate: A Comparison between Direct Investments and Equity Returns, Markus DEMARY und Michael VOIGTLÄNDER, 2009.
[5] Da wir für Luxemburg keinerlei statistische Erhebung bezüglich der Büro- und Einzelhandelsimmobilien finden konnten, beschränkt sich der folgende Abschnitt auf die Wohnimmobilien.
[6] Indicateurs à court terme – C : Statistiques des prix de vente des logements, STATEC, 29. Juni 2022, N°01/2022.
[7] Idem.
[8] Ursache dieses Preisanstiegs-Unterschieds könnte sowohl im Unterschied zwischen Alt- und Neubau Objekten liegen (architektonische Finessen und Grundstücksgröße), außerdem ist der Neubau bei den Einfamilienhäusern nicht so ausgeprägt wie bei den Mehrfamilienhäusern. Beide Umstände dürften sich wohl Preistreibend auswirken.
[9] Außerdem sei angemerkt, dass das luxemburgische Mietrecht es verbietet die Miete einer Wohnimmobilie an Wertklauseln zu binden; d.h. der Eigentümer kann beispielsweise keine Mieterhöhung vornehmen aufgrund der Änderungen des Preisindexes für die Lebenshaltung.
[10] Zitat aus: Les prix du logement vont-ils baisser en 2022?, RTL-Podcast La Bulle Immo, Episode 8, 2. Juli 2022.
[11] Taux d’intérêt appliqués pars les établissements de crédit luxembourgeois aux dépôts et crédits en euros – nouveaux contrats, Banque Centrale du Luxembourg, 8. August 2022. Die Zentralbank gab selbst in einer Pressemitteilung vom 5. Juli 2022 zu bedenken: „Les taux sur des prêts avec des périodes de fixation initiales très longues, comme par exemple 30 ans, peuvent donc être largement plus élevés que le taux moyen pondéré indiqué.“
[12] + 80 % bei den Gaspreisen und + 35 % bei den Strompreisen; Quellen: „Gas gëtt am Hierscht 80 Prozent méi deier“, RTL, 11. August 2022 und „Claude Turmes ka sech änlech Mesurë virstellen, wéi bei der Gaspräis-Hausse“, RTL, 12. August 2022.
[13] Bulletin de la BCL 2022/2, Banque Centrale du Luxembourg, S. 46 und 47.
[14] Recommandation du Comité du risque systémique du 9 novembre 2020 relative aux crédits portant sur des biens immobiliers à usage résidentiel situés sur le territoire du Luxembourg.
