Wohnungen die noch vor einigen Monaten wie warme Semmeln für, im Rückblick, hohe Preise weggingen, fristen heute auf den Immobilienportalen des Landes ein Schattendasein. Junge Paare, die den Verkauf ihres Appartements für die weitere Wohnfinanzierung fest eingeplant hatten, belastet dieser Nachfrageeinbruch auf dem Immobilienmarkt nicht nur finanziell, sondern öfters auch in Punkto Familienplanung.
Neben dem Markt des Immobilienbestands, schwächelt auch der Neubaumarkt. Bei den Baugenehmigungen für Wohnbauprojekte wurde in der ersten Hälfte des Jahres 2022 ein Minus von 35 % gegenüber dem Vorjahr verbucht, somit wurden die geringsten Baugenehmigungen seit 2009 ausgestellt.[1]
Nach Jahren erhöhter Nachfrage scheint die Nachfrage nach Wohnungen abgenommen zu haben, in der kühlen Wirtschaftssprache würde der Analyst von einer klassischen Nachfragedelle sprechen. Doch anders als Schwankungen zum Beispiel auf den Aktienmärkten, sind erhöhte Schwankungen auf dem Wohnungsmarkt auch immer ein gesellschaftliches Problem, dies wegen der gesellschaftlichen Bedeutung einer Wohnung. Eine Wohnung ist kein einfaches Finanzprodukt. Eine Wohnung ist viel mehr. Eine Wohnung ist Lebensmittelpunkt des Einzelnen, ein Ort der für die Lebensqualität von zentraler Bedeutung ist, ein Ort der Geborgenheit, der Sicherheit, oder um die Bedeutung der Wohnung mit den Worten Hans-Jochen Vogels zu beschreiben: „Wohnen ist wie essen, schlafen, arbeiten, lernen; eine menschliche Grundfunktion.“[2]
Verstärkte Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt, sei es durch Nachfragerückgänge wie aktuell oder durch Preisexplosionen wie in den vergangenen Jahren, verlangen immer politisches Handeln, denn die menschliche Grundfunktion „wohnen“ sollte kein Luxusgut einer kleinen Elite sein, sondern ganz im Gegenteil, der Zugang zu bescheidenem Wohneigentum sollte ein elementares Menschenrecht sein. Doch seit geraumer Zeit degradieren Politiker zu stillen Beobachtern einer sich zuspitzenden Wohnsituation. Statt eines breiten gesellschaftlichen Dialogs und eines anschließenden lösungsorientierten politischen Handelns, bleibt sich die nationale Politik – ob Nachfragerückgang oder Preisexplosion – in der Rolle des unberührten Beobachters der Misere treu und betreibt damit eigentlich alles außer Politik!
Der vorliegende Text soll kein Nachruf auf den Immobilienboom der letzten Jahre sein, sondern ein Verständnis dafür vermitteln, dass stagnierende Immobilienpreise oder ein möglicherweise leichter Preisknick keinesfalls eine Beendigung der Wohnungskrise für den Ottonormalbürger bedeuten werden, sondern dass Zinswende, Baurückgang und Indexerhöhungen das genaue Gegenteil bewirken. Deshalb benötigt es jetzt schnellstens einiger Anpassungen sowohl auf dem Markt für Bestandsimmobilien, dies um den Zinsanstieg auszugleichen, als auch auf dem Neubaumarkt um ein weiteres Einknicken dieses zu Lasten der Wohnimmobilienerwerber zu verhindern.
Zinswende:
Neben den Baukosten[3], sind die festen Zinssätze für Immobilienkredite mit einer zehnjährigen Laufzeit binnen eines Jahres stark angestiegen. Beliefen sich diese zwischen 2016 bis 2021 auf durchschnittlich 1,6 %[4], schossen die Zinssätze bis September 2022 auf durchschnittlich 3 %[5] hinauf. Doch auch bei einer Stagnation der Immobilienpreise, wie das nationale Statistikamt sie für das Jahr 2023 voraussagt[6], wird bei weiteren Zinsanstiegen, wie Sie das nationale Statistikamt für nächstes Jahr prognostizieren, der Erwerb einer Wohnimmobilie teurer.
Nehmen wir das Beispiel eines Erwerbs einer 80 m2 Immobilie in Luxemburg-Stadt, die bei den aktuellen Marktpreisen etwa 1 Million € kosten würde. Heute würde bei einer Zinslast von 3 % eine monatliche Ratenzahlung von 4.230, – € anfallen. Bei einem weiteren Zinsanstieg von lediglich 0,8 Prozentpunkten[7], wie vom nationalem Statistikamt vorhergesagt, und einer zeitgleichen kompletten Stagnation der Immobilienpreise, würde, der Erwerb der gleichen Wohnung in einem Jahr mit einer monatlichen Ratenzahlung von ungefähr 4.655, – € zu Buche schlagen. Dies entspricht einer monatlichen Mehrbelastung von 425, – €, ein Mehrbetrag der ausschlaggebend sein kann, ob eine Familie ein Wohnprojekt noch finanzieren kann oder nicht. Doch auch bei Erhalt einer Wohnfinanzierung, schlagen diese Mehrkosten, in dem aktuellen inflationären Umfeld, stark zu Buche.
Die Frage, die sich politisch stellt, ist was man unternehmen soll, um den Zinsanstieg auszugleichen und den Zugang zu Wohneigentum noch halbwegs in demokratisch vertretbare Bahnen zu lenken.
Bestandsimmobilien:
Aktuell belaufen sich die Eintragungsgebühren (Droits d’enregistrement) und die Überschreibungsgebühren (Droits d’inscriptions) auf 6 % beziehungsweise 1 % des Kaufpreises einer Immobilie. Bei dem Kauf einer Wohnimmobilie für den persönlichen Bedarf, hat jede Person Anspruch auf eine Steuergutschrift von 20.000, – € („Bëllegen Akt“), die von den fälligen Eintragungs- und Überschreibungsgebühren abgezogen werden können.
Beim Kauf der 80 m2 Immobilie in Luxemburg-Stadt, die bei den aktuellen Marktpreisen etwa 1 Million Euro kosten würde, belaufen sich die Eintragungs- und Überschreibungsgebühren auf 70.000, – €. Durch die Steuergutschrift von 20.000, – €, muss ein einzelner Erwerber immer noch 50.000, – € zahlen. Wenn ein Paar die Immobilie erwirbt entfallen immer noch 30.000, – € Eintragungs- und Überschreibungsgebühren. Diese Gebühren die bei dem Kauf einer Immobilie anfallen, können nicht über Kredit finanziert werden, sondern müssen, in der Regel, mit Eigenkapital bezahlt werden.
Beim Kauf einer bestehenden Immobilie die als persönliche Wohnimmobilie genutzt wird – und nur in diesem Fall – sollten, meines Erachtens überhaupt keine Eintragungs- und Überschreibungsgebühren mehr anfallen. Dies würde den Erwerb einer Wohnimmobilie schon mal deutlich ermäßigen und dem aktuellen Zins- und vergangenem Preisanstieg entgegenwirken. Bei den aktuell immer noch hohen Wohnungspreisen, gepaart mit dem Anstieg der Zinsen würde dies eine konsequente Entlastung für viele junge Familien darstellen und Wohnortwechsel finanziell erleichtern und eventuell Pendlerwege verkürzen.
In der Vergangenheit wurden vor allem Immobilieninvestoren von der Allgemeinheit, also von uns allen, über Steuererleichterungen stark bezuschusst. Die gesellschaftliche missbräuchliche aber politisch jahrelang tolerierte Anwendung der Fonds d’investissement spécialisé[8] die es den großen Promoteuren ermöglichte fast steuerfreie Milliardengewinne einzuscheffeln oder der Taux d’amortissement accéléré der durch Steuererleichterungen den privaten Aufbau von kleinen Immobilienparks einiger glücklicher Mittelständler stark bezuschusste, sind nur zwei Beispiele die zeigen wie gütig die Politik in der Vergangenheit den Immobilieninvestoren erlaubte ihre Steuerlast auf fast null herunterzufahren.
Jetzt sollte der Zeitpunkt gekommen sein, indem die Wohnimmobilienerwerber gezielt bezuschusst werden. Dies ist politisch vertretbar, gesellschaftlich von Nöten und weitaus billiger[9] als die in der Vergangenheit praktizierte fast grenzenlose steuerliche Befreiung einiger Immobilieninvestoren.
Neubau:
Im Neubaumarkt, droht sowohl ein Rückgang des Bauvolumens, als auch ein für den Käufer unvorhersehbarer Preisanstieg bei den Ventes en futur état d’achèvement (VEFA).
Zuerst ein paar Wörter zum Rückgang des Bauvolumens. Der Handwerkerverband zeigte sich auf seiner Generalversammlung am 22. November 2022 besorgt: „Der Sektor schätzt, dass allein im Jahr 2023 die Produktion um 1.500 Einheiten von 3.500 auf 2.000 fertiggestellte Wohnungen zurückgehen wird.“ Das Platzen dieser Projekte – sollte es auf Investorenabsprünge zurückzuführen sein – sollte durch öffentliches Geld aufgefangen werden. Dies würde der öffentlichen Hand erlauben, ihren quasi inexistenten Wohnungsbesitz in den kommenden Jahren schnell und massiv auszubauen. Doch, erstens sollte dies nicht zu egal welchen Preisen geschehen. Zweitens setzt dieses Vorgehen eine geschickte Verhandlungsführung Seitens der öffentlichen Hand voraus, um zu verhindern, dass die Aufkäufe zum maximalen Marktpreis erfolgen und so wiederum auf Staatskosten Gewinne privatisiert und Verluste kollektiviert werden.
Auf dem Neubaumarkt stellt das Anfallen von Indextranchen ein Problem dar und für das kommende Jahr, rechnet das nationale Statistikamt mit zwei bis drei Indextranchen. Die Preise in einem VEFA-Kauf können an den Indexmechanismus gekoppelt werden[10] und dies ist im Moment gängige Praxis.
Bei dem Erwerb einer 80 m2 Immobilie in Luxemburg-Stadt, die Ende dieses Jahres für den Preis von 1 Million Euro erfolgte und dessen Preis an den Index gekoppelt ist, würde das Anfallen von drei Indextranchen im kommenden Jahr, eine erhebliche Mehrbelastung für den Erwerber bedeuten, wie das folgende Beispiel illustrieren soll.
Unser Käufer erwirbt die Immobilie in einem VEFA-Kontrakt Ende 2022 und begleicht sofort den Teil des Kaufpreises, der für den Grundstückserwerb vorgesehen ist und sich auf 30 % des Gesamtpreises beläuft. Im Jahr 2023 bleiben also noch 700.000, – € zu zahlen. Sollten die Projektionen des nationalen Statistikamtes eintreffen entfielen im 1. Trimester, im April und im 4. Trimester 2023 jeweils eine Indextranche[11]. Für die Auswirkungen dieser Indextranchen zu illustrieren, legen wir zu Grunde, dass sowohl die Erdarbeiten (10 % des Kaufpreises) spätestens im April 2023, als auch die gesamte Betonier-, Zimmermanns- und Dacharbeiten (30 % des Kaufpreises) vor dem 4. Trimester fertiggestellt werden. Nichtdestotrotz würden in diesem hypothetischen Beispiel die Kosten für dieses Bauprojekt allein durch den Indexmechanismus um 40.000 Euro in die Höhe schnellen[12] !
In Zukunft könnte man darüber nachdenken ob solche indexgebundenen Kaufpreise in den VEFA-Kontrakten nicht generell untersagt werden sollten, da Sie den Erwerber in stark inflationären Zeiten nur unnötig unter Druck setzen und weder dem Erwerber, noch der Bank, erlauben im Moment des Erwerbs den finalen Preis zu kennen. Ob diese augenscheinlich einfache Lösung, aber auch die gesellschaftlich intelligenteste sei, oder etwa eine Einschränkung der Preiserhöhungen auf die realen Arbeitskosten des Verkäufers und seiner Zulieferer – wobei die Beweislast dem Verkäufer obliegen würde – nicht eine bessere wäre, diese sollte eine tiefgreifendere Analyse ausloten.
Die VEFA-Kontrakte und ihre Indexbindung sind also ein weiteres Themengebiet, das auf einem zukünftigem Logementsdësch mit Vertretern der Bauwirtschaft, der Zivilgesellschaft und natürlich auch Experten der Universität, um die nötigen Auswirkungen zukünftiger Reformen simulieren und projizieren zu können, tiefgründig analysiert werden sollte. Auf einem solchen Logementsdësch sollten auch weitere Maßnahmen ausgearbeitet und schnellstmöglich umgesetzt werden; dass die Teilnehmer dieser Runde ihren gesamten direkten und indirekten Immobilienbesitz offenlegen müssen, sollte sich im 21. Jahrhundert wohl von selbst verstehen.
Klar ist allemal, Wohnen muss kein Luxus sein – zumindest dann nicht, wenn die Politik endlich zulässt, dass wir uns als Gesellschaft den richtigen Rahmen geben und kurzfristig auf neue Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt reagieren können.
Deshalb braucht es jetzt und nicht erst nach dem nächsten Wahltermin ein Logementsdësch!
[1] STATEC, Note de conjoncture N°2-2022 – La situation économique au Luxembourg : Évolution récente et perspectives, S. 21.
[2] Zitat Hans-Jochen VOGEL, Vortrag: Wohnung zwischen Wunsch und Wirklichkeit vor der Österreichisch-Deutschen Kulturgesellschaft, Wien, 8. Oktober 1973.
[3] + 13,9 % (Durchschnitt der letzten drei Monate); Quelle: STATEC, Conjoncture Flasch November 2022, S. 4.
[4] STATEC, Note de conjoncture N°2-2022, S. 83.
[5] STATEC, Note de conjoncture N°2-2022, S. 23.
[6] „[…] les prix immobiliers au Luxembourg devraient augmenter de 6.5% en 2022, puis ils se stabiliseraient en 2023 (+0.8%).“ Das nationale Statistikamt begründet diese Vorhersage mit folgender Analyse: „Une stagnation qui se justifie par un ralentissement observable de la hausse des prix annoncés au 3e trimestre et avec l’hypothèse que le ralentissement s’accentue sur les trimestres suivants.“, siehe STATEC, Note de conjoncture N°2-2022, S. 87.
[7] STATEC, Note de conjoncture N°2-2022, S. 89.
[8] Siehe Hierzu etwa: Luc LABOULLE, Der exklusive FIS-Klub, Tageblatt, 18. November 2019; Bernard THOMAS, Blindés, d’Lëtzebuerger Land, 15. März 2019.
[9] Leider liegen dem Autor keine genauen Zahlen vor. Um jedoch keine blinden finanziellen Forderungen zu erheben, wurden folgende Berechnung angestellt um eine ungefähre finanzielle Einschätzung treffen zu können. Zwischen dem 1. Juli 2021 und dem 30. Juni 2022 wurden in Luxemburg 3.339 Appartements Transaktionen vollzogen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis belief sich auf 8.513 €. Die Durchschnittsgröße eines Appartements beläuft sich auf 80 m2. Der Preis eines Appartements belief sich also auf durchschnittlich 681.040 €. Bei einem Gesamtvolumen von 2.273.992.560, – € (681.040, – € X 3.339 Transaktionen), würden die aktuell anfallenden Eintragungs- und Überschreibungsgebühren dem Staat also ungefähr maximal 159 Millionen Euro einbringen.
Für unsere Arbeitshypothese setzen wir voraus, dass jede zweite Transaktion schon von dem Bëllegen Akt profitiert (1.669,5 Transaktionen). Demzufolge, würde der Staat aktuell auf den Transaktionen mit Wohnimmobilien durch die Eintragungs- und Überschreibungsgebühren ungefähr 13 bis 46 Millionen Euro einnehmen. Die geforderte Maßnahme sollte also auf eine Budgets Volumen von 50 Millionen Euro chiffriert werden.
Da der Steuerausfall allein durch den Amortissement accéléré die Allgemeinheit bis zu 50 Millionen Euro jährlich kostete, handelte es sich für den Autoren hier um eine vertretbare finanzpolitische Forderung!
(Quellen: LISER, Nombre de ventes et de prix enregistrés des appartements pour la période du 1er Juillet 2021 au 30 Juin 2022; Réponse du Ministre des Finances à la question parlementaire n°3069 du 30 octobre 2020 du Député Yves CRUCHTEN).
[10] Siehe : Réponse de Madame la Ministre de la Protection des consommateurs à la question parlementaire n° 512 du 25 mars 2019 de Monsieur le Député Yves Cruchten concernant les « logements en état de futur achèvement».
[11] STATEC, Note de conjoncture N°2-2022, S. 40.
[12] Details dieses hypothetischen Beispiels: Im 1. Trimester würden noch 700.000 € vom Kaufpreis aufstehen auf die 2,5 % Index anfallen würden (+ 17.500 €). Im April würden noch 600.000 € vom Kaufpreis aufstehen auf die 2,5 % Index anfallen würden (+ 15.000 €). Im 4. Trimester würden noch 300.000 € vom Kaufpreis aufstehen auf die wiederum 2,5 % Index anfallen würden ( + 7.500 €).
