Wunnen ass en Grondrecht an mat Grondrechter spekuléiert een net.
An der Stad hunn sech d’Immobiliëpräisser an 10 Joer bal verduebelt. Huet eng bestoend Wunneng 2008 nach 4.258 Euro/m2 kascht, sinn et 2018 schonn 8.099 Euro/m2. Landeswäit ass d’Hausse net grad esou extrem, mee mat +58% och immens alarmant. Dësen Trend aggravéiert sech 2019 nach emol, mat enger Präissteigerung vun 11,4% op den Immobiliëpräisser par Rapport zum selwechten Trimester vum leschten Joer[1].
Dëst sinn alles plakeg Zuelen, mee si bezifferen eng Realitéit, een sozialen Mëssstand hei ze Lëtzebuerg, deen ëmmer méi zu engem gëftegem Sozialcocktail mutéiert : d’Wunnengspräisser explodéieren an d’Wunnen gëtt domat fir ëmmer méi Léit, op al oder jonk, een onerschwénglechen Luxus.
Oft héiert een Politiker behaapten « d’Demande ass ze grouss, mir mussen d’Offer an d’Luucht setzen ». Mee bei där Mëllechrechnung gëtt een Faktor gären bewosst vergiess : déi massiv Spekulatioun déi mat eisen Wunnengen an den Bauterrainen hei zu Lëtzebuerg bedriwwen gëtt, an d’Steigerung vun den Immobiliëpräisser zousätzlech unfeiert.
Spekulatioun mat den Wunnengen
Ganz Appartementsbléck ginn mëttlerweil vun kapitalkräftegen Fongen aus der ganzer Welt opkaaft. Wat dat fir d’Bewunner vun deenen Immobilien bedeit sinn mir deslescht vun engem Betraffenem gewuer ginn. 2016 ass een ganzt Appartementshaus an der Stad, bestoend aus 5 Wunnengen vun engem Fong opkaaft ginn. 3 Locatairen kruten direkt hiren Kontrakt gekënnegt. Den Rez-de-Chaussée, den 1. an den 2. Stack sinn ëmklasséiert ginn, an Bureausraimlechkeeten ëmgewandelt ginn, an néi verlount ginn. 2 Locatairen sinn bliwwen, déi nach deen alen Loyer bezuelt hunn an net wollten plënneren. Dës sollt et elo knëppelhaart treffen, eng Loyerserhéijungen vun 1.500 Euro ass an d’Haus geflattert opgedeelt op 3 Tranchen vun all kéiers 500 Euro !
Den Combel ass dat dës Erhéijungen vum Loyer komplett legal sinn. D’Gesetz iwwer d’Mietrecht vun 2006 ass am Artikel 3 (4)[2] leider ganz kloer: “le prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté.” Den Kafpräis deen den Fong op den Dësch geluecht huet, ass entscheedend beim Festleeën vum maximalen Loyer deen den Fong, als néien Proprietär, däerf froen. Dësen ass op 5% vum Kafpräis pro Joer limitéiert. Ouni déi geréngsten substantiell Verbesserung vun der Liewensqualitéit fir den Locataire, duerch den simpelen Fait dat den Proprietär gewiesselt huet, kann den Fong esou eng Erhéijung vum Loyer also duerchzéien.
D’Rechnung ass, bei der aktueller Gesetzeslag, schnell gemaach, entweder 1.500 Euro méi Loyer bezuelen oder plënneren… och déi 2 verbleiwend Locatairen wäerten hier Wunnengen wuel op laang Siicht verléieren, fir dat den Fong säin Investment kann rentabiliséieren.
Dës traureg Geschicht ass leider keen Eenzelfall an ass d’Konsequenz vun engem geckegem Immobiliëmarché, wou Berodungsfirmen duerch d’Welt pilgeren an kräfteg d’Werbetrommel schwéngen fir dass international Fongen an den Lëtzebuerger Immobiliëmarché investéieren. Och ëmmer méi Fongen ausserhalb vun der Europäescher Unioun, déi z.Bsp. Oligarchen aus Kasachstan oder Aserbaidschan gehéieren, investéieren an den Lëtzebuerger Marché.
An Zäiten vun extrem déiwen Zënsen, an enger vun Handelskricher gezeechenter Weltekonomie, schéngt een Investment an den Lëtzebuerger Steen, mat enger phänomenaler Profit Aussicht vun iwwer 10%, wei een 6er am Lotto. D’Récksäit vun dësem Investisseur-Eldorado sinn d’Awunner vun der Stad, déi puer déi et nach ginn, deenen hier Loyeren explodéieren an déi reegelrecht aus der Stad verdriwwen ginn. D’Stad gehéiert elo den Fongen, d’Stater Politik kuckt weider no, an déi betraffen Stater mussen an d’Peripherie wunnen goen an Moies am Stau stoen…
Dësem Phänomen kann een elo weider nokucken, oder den politeschen Courage hunn an ferm an schnell entgéint stéieren. An der Schwäiz haten se eng ähnlech Problematik an den 60er Joren. Déi Superräich aus der ganzer Welt wollten all eng grouss Hüttlie an der Alperepublik, an d’Präisser sinn deementspriechend geklommen. D’Awunner, virun allem déi aus den Touristenregiounen, sinn verdrängt ginn. Mee d’Schwäizer hunn net nogekuckt. Nee, si hunn agéiert. Een Gesetz ass geschriwwen ginn, déi sougenannten « Lex Koller ». Dëst Gesetz enthält Restriktioune fir d’Kafe vun Wunnengen. Just ënner ganz limitéierten Konditiounen kennen Persounen déi ausserhalb vun der Europäescher Unioun wunnen, Wunnraum an der Schwäiz kafen.
D’Lëtzebuerger brauchen déi selwecht Protektioun, an eng deementspriechend Gesetzgebung muss schnellstens, zesummen mat enger Reform vum Mietrecht, ausgeschafft an gestëmmt ginn, fir d’Spekulatioun mat eisen Wunnengen alt sou wäit et geet anzedämmen !
Spekulatioun mam Bauland
En weideren groussen Problem zu Lëtzebuerg ass, dass d’ëffentlech Hand, d’Gemengen an den Staat, nëmmen en ganz klengen Deel vum fräien ausgewisenen Bauland besëtzt. Laut enger rezenter Étude zur Verdeelung vum Bauland an Lëtzebuerg waren am Joer 2016 insgesamt 2 959 Hektar Bauland disponibel mat engem Gesamtwäert vun 20,7 Milliarden Euro.[3] Di 100 gréisst privat Baulandproprietären zu Lëtzebuerg haten Bauterrainen am Wäert vun 2,84 Milliarden Euro. Dat heescht engersäits, dass jiddwer vun deenen 100 Privatpersounen am Duerchschnëtt Terrainen am Wäert vun 28,4 Milliounen besëtzt. Anerersäits, an dat ass mindestens genau esou erschreckend, besëtzen also 0,017% vun da Gesamtbevëlkerung vum Land 13,7% vum Wäert vun dem gesamten freien Bauland am Grand-Duché. D’Situatioun bei den privaten Societéiten ass mindestens genau esou schockéierend. Hei hunn déi 10 Societéiten mat dem wäertvollsten Inventar un Bauterrainen eng Valeur vun insgesamt 1,78 Milliarden, also 178 Milliounen pro Societéit. Dëst entsprécht engem Undeel um Gesamtwäert vun 8,6%. Zum gläichen Zäitpunkt haten den Staat, d’Gemengen an all d’Gemengesyndikater zesummen just en Undeel vun 11,2%.
Et ass awer net esou, dass déi Groussgrondbesëtzer des Terrainen bei enger Ufro verkafen. Ganz am Géigendeel, si weigeren sech partout, déi Terrainen zu engem fairen Präis ofzeginn – vill léiwer behalen si se ongenotzt iwwer Joerzéngten fir op d’Steigerung vun den Präisser ze spekuléieren, an verkafen ëmmer nëmmen eng kleng Parzell, wann se eng kéier Liquiditéiten brauchen. Doduerch blockéieren bzw. diktéieren si den Wuesstem an d’Entwécklung vum Land. Vu dass den Präis vum Grondstéck en groussen Undeel um Endpräis vun engem Bauprojet ausmëscht, dreiwen déi puer Privatpersounen, mat hirer onethescher Praxis, d’Immobiliëpräisser weider no uewen an belaaschten doduerch récksiichtslos all di aner Awunner vum Land.
D’Regierung muss d’Bekämpfung vun dëser Baulandspekulatioun zu enger vun sengen sozialpoliteschen Prioritéiten maachen an däerf sech net vun där quasi sakraler Stellung vum Immobiliëneegentum an eiser Gesellschaft ofschrecken loossen, déi toxesch Konsequenzen fir d’sozial Gerechtegkeet hei am Land provozéiert.
Et ass evident, dass grouss ongenotzten Grondstécker, déi als Bauland ausgewisen sinn, ab engem gewëssenen Wäert mussen op nationalem Niveau däitlech méi staark besteiert ginn. Eng jäerlech Stéier, déi prozentual zum Gesamtwäert vun den ongenotzten Bauterrainen vun enger Privatpersoun berechent gëtt, an déi eventuell mat da Dauer vum Broochleien progressiv klëmmt, wier hei eng Piste déi een kéint envisagéieren.
Mee och d’Reform vun der Grondsteier kéint dësen sozialen Mëssstand ugoen. Een staark erhéichten Steiersätz fir ongenotzten Bauland misst agefouert ginn, fir d’Groussgrondbesëtzer dozou ze «encouragéieren», hier Terrainen fräizeginn. Duerfir misst d’Grondsteier progressiv wierken, dat heescht, dass d’Steiersätz eropginn, jee méi Terrainen bzw. Wunnengen eng Privatpersoun oder eng Societéit besëtzt. Eng reforméiert Grondsteier, déi weiderhin di 30. Wunneng oder 30. Bauterrain vun engem Immobiliëspekulant nämmlecht besteiert, ewéi déi eenzeg Wunneng vun enger Famill, wär aus sozialpolitescher Siicht net vertrietbar.
Virbild Stad Wien?
Den 23. Oktober war de Wiener Deputéierten a President vun der Mietervereinigung Österreichs, den Georg Niedermühlbichler, zu Esch op Besuch, an huet en Abléck an d’Wiener Wunnengsbaupolitik ginn. Fir d’Stad Wien ass hiren Wunnengsbaumodell Deel vun engem méi groussen politeschen Bekenntnis – Wunnen ass en Mënscherecht, an et ass d’Aufgab vun den staatlechen an kommunalen Institutiounen, all sengen Bierger dëst Recht ze garantéieren.
Zu Wien huet den ëffentlechen Wunnengsbau eng laangjäreg Traditioun. Duerch dat couragéist an kontinuéierlecht ëffentlecht Agräifen an den Immobiliëmarché seit den 1920er Joren, huet d’Gemeng Wien et fäerdegbruecht, dass d’Wunnkäschten proportional zum Nettoakommes vun den Famillen, däitlech ënnert deenen vun aneren europäeschen Groussstied, an wäit ënnertdeenen déi ma hautzedaags an Lëtzebuerg gesinn, leien. Zu Wien mussen d’Famillen 2018 am Duerchschnëtt just 13% vun hirem Haushaltsnettoakommes fir d’Wunnen ausginn. Zu Berlin sinn et 23%, zu München 29%, an zu London souguer 44%. Zu Lëtzebuerg louchen se laut STATEC 2017 an da Moyenne schonn bei 26% mat enger däitlecher Tendenz no uewen[4], sou dat se aktuell em déi 30% leien.
Iwwer 60% vun den Wiener wunnen an kommunal geförderten Wunnengen. Fir d’Wiener ass d’Lounen bei da Gemeng normal, an et huet keng negativ Connotatioun wéi dat leider an Lëtzebuerg den Fall ass. D’Wiener Kommunalwunnengen sinn net nëmmen Sozialwunnengen fir déi ennescht Akommesschichten, mee duerch déi däitlech méi large Zougangscritèren, kënnen och grouss Deeler vun da Mëttelschicht vum Zougang zu qualitativ héichwäertegen, an trotzdem präiswäertem kommunalen Wunnengen, profitéieren. Den Wiener Modell huet sech iwwer Joerzéngten bewisen an Lëtzebuerg kéint sech fir d’Zukunft dorun inspiréieren.
–
Et schéngt evident, dass d’ëffentlech Hand an Lëtzebuerg ugesiichts vun dem Land sengem demographeschen Wuesstem, senger Unzéiungskraaft déi weit iwwer d’Grenzen ewech geet, an da ëmmer méi staark opkommender Buedem- an Immobiliëspekulatioun muss méi couragéiert an den Maart agräifen.
D’Regierung dierf net méi zouloossen, dass e puer Privatpersounen sech op Käschten vum Recht vun da Gesellschaft beräicheren an muss eppes géint déi gravéierend sozial Kris um Wunnengsmaart ënnerhuelen. Eng Regierung vertrëtt net d’Interessen vun deenen 100 privilegéierten Multimillionären, mee eenzeg an eleng d’Interessen vun der Allgemengheet, dëst am Interêt vun dem Gesamtwuel vun der Lëtzebuerger Gesellschaft.
Elo ass d’Zäit dëst ze beweisen!
Claude Roeltgen & Max Leners
Esch-sur-Alzette Dudelange
[1] STATEC, « Le logement en chiffres – Grand-Duché de Luxembourg » (Luxembourg, octobre 2019)
[2] « Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation », in Mémorial, vol. A-N° 175 (Luxembourg, 2006), 3151.
[3] L’Observatoire de l’habitat, « Le degré de concentration de la détention du potentiel foncier destiné à l’habitat en 2016 » (Luxembourg, 2019).
[4] STATEC, « Rapport travail et cohésion sociale – L’état social et le bien-être de la société luxembourgeoise », Analyses (Luxembourg, 2018), 157‑58.
