Logement

In den letzten Monaten hat sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt fundamental verändert: Zinsanstieg^[1], Einbruch der Bautätigkeit^[2], Preisexplosion bei den Mieten[3] und erste Zeichen für ein Abflachen der Preisdynamik auf dem Immobilienmarkt^[4]. Neben dieser Veränderung der ökonomischen Rahmenbedingungen, offenbarte auch der Konkurs der „Cenaro“-Gruppe Schwachstellen in der luxemburgischen Gesetzgebung.

Doch von einigen symbolischen Anpassungen abgesehen, wie z. Bsp. der Erhöhung des Bëllegen Akt^[5] von 20.000 € auf 30.000 €, wartet man wiederum vergebens auf angepasste, politische Antworten oder Ideen, die das Wohnen wieder finanzierbar machen sollen[6] oder etwa die Käufer einer Wohnimmobilie besser vor den finanziellen Auswirkungen beim Konkurs des Bauherrn schützen sollen. Es ist aus der Verantwortung für die Allgemeinheit heraus höchste Zeit, in der Wohnungspolitik umzudenken.

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Extrait du Livre de la Fondation Robert Krieps:
“La crise du logement au Luxembourg et les moyens d’en sortir“;
publié en Spetembre 2022

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Wohnungen die noch vor einigen Monaten wie warme Semmeln für, im Rückblick, hohe Preise weggingen, fristen heute auf den Immobilienportalen des Landes ein Schattendasein. Junge Paare, die den Verkauf ihres Appartements für die weitere Wohnfinanzierung fest eingeplant hatten, belastet dieser Nachfrageeinbruch auf dem Immobilienmarkt nicht nur finanziell, sondern öfters auch in Punkto Familienplanung.

Neben dem Markt des Immobilienbestands, schwächelt auch der Neubaumarkt. Bei den Baugenehmigungen für Wohnbauprojekte wurde in der ersten Hälfte des Jahres 2022 ein Minus von 35 % gegenüber dem Vorjahr verbucht, somit wurden die geringsten Baugenehmigungen seit 2009 ausgestellt.[1]

Nach Jahren erhöhter Nachfrage scheint die Nachfrage nach Wohnungen abgenommen zu haben, in der kühlen Wirtschaftssprache würde der Analyst von einer klassischen Nachfragedelle sprechen. Doch anders als Schwankungen zum Beispiel auf den Aktienmärkten, sind erhöhte Schwankungen auf dem Wohnungsmarkt auch immer ein gesellschaftliches Problem, dies wegen der gesellschaftlichen Bedeutung einer Wohnung. Eine Wohnung ist kein einfaches Finanzprodukt. Eine Wohnung ist viel mehr. Eine Wohnung ist Lebensmittelpunkt des Einzelnen, ein Ort der für die Lebensqualität von zentraler Bedeutung ist, ein Ort der Geborgenheit, der Sicherheit, oder um die Bedeutung der Wohnung mit den Worten Hans-Jochen Vogels zu beschreiben: „Wohnen ist wie essen, schlafen, arbeiten, lernen; eine menschliche Grundfunktion.“[2]

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Soutenir l’artisanat en développant le parc locatif abordable de la Ville de Luxembourg.

Dans sa Note de Conjoncture, présentée le 5 décembre dernier, le STATEC parle d’un « net refroidissement sur les prix des logements »^[1]. A priori, après des années d’explosion des prix, on serait tenté de se réjouir de cette nouvelle. Malheureusement elle va de pair avec le risque d’entraîner une baisse des investissements privés dans de nouveaux projets de construction, aggravant, à moyen terme, la crise du logement au Luxembourg.

Ne serait-ce pas le moment idoine pour un acteur public, comme la Ville de Luxembourg, qui se trouve à l’épicentre de cette crise du logement avec les prix les plus élevés du marché grand-ducal, d’investir massivement pour d’une part soutenir l’activité de construction et d’autre part se constituer un parc locatif abordable digne de ce nom ?

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Dans sa carte blanche du 7 novembre 2022, Monsieur David SYENAVE, Partner Real Estate d’EY Luxembourg, a plaidé pour une réforme de la TVA, plus précisément selon l’auteur « un projet de réforme autour de la fiscalité concernant les investissements immobiliers pourrait être un levier efficace et peu complexe à mettre en place » afin de lutter contre la crise du logement au Luxembourg.

Une thèse qui nécessite analyse, car elle apparait plus que discutable, surtout d’un point de vue d’équité fiscale.

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„Nous ne pourrions rien faire de mieux que de faciliter l’acquisition d’une maison à ceux qui ont l’intérêt à l’acquérir. C’est pour ceux-là que nous travaillons.“^[1] Mit diesen klaren Worten definierte der damalige Staatsminister Paul EYSCHEN im Jahr 1902 vor der luxemburgischen Abgeordnetenkammer die Wohnungspolitik seiner Regierung. Heute, 120 Jahre später, stehen in der Wohnungsfrage nicht mehr vorrangig die hygienischen Wohnzustände im Mittelpunkt politischer Diskussionen, sondern schlichtweg die Erschwinglichkeit des Wohneigentums auf luxemburgischem Grund und Boden.

Die boomende Wirtschaft hatte in den letzten Jahren einen Kaufrausch für alles Mögliche ausgelöst, von Aktien über Kryptowährungen bis hin zu Immobilien. Der luxemburgische Immobilienmarkt hat ungekannte Preisanstiege verzeichnet: + 10,1 % im Jahr 2019, + 14,5 % im Jahr 2020, + 13,9 % im Jahr 2021^[2]. In den letzten Monaten redeten Politiker von Zeitenwende, für unsere Generation unbekannte Inflationsängste machten sich breit und zwischenzeitlich büßten einige Aktien-Indexe mehr als 15 % an Wert ein. In diesen Zeiten fragen sich Immobilieninvestoren und Eigenheimbesitzer wie Immobilien auf Inflation reagieren? Die Frage, die sich aber aufdrängt, ist, ob Immobilienpreise und Inflation positiv korrelieren, sprich in welchem Maß führt eine höhere Inflation zu höheren Immobilienpreisen?

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Monopoly, eines der bekanntesten Brettspiele der Welt, hat uns in unserer Kindheit schon über so manches verregnetes Wochenende hinweggetröstet. Im Spiel konkurrieren die Spieler um begrenzten Grund- und Immobilienbesitz. Gewinner ist der Spieler, der seine Konkurrenten durch das Erheben von Mieten auf seinem Grund- und Immobilienbesitz vollständig enteignet hat.

Monopoly ist aber auch eine spielerische Darstellung gesellschaftlicher Realitäten. Den Mitspielern wird einerseits bewusst, was eine monopolistische Verteilung des Immobilienbesitzes bedeutet, andererseits wird ihnen vor Augen geführt, dass Grund- und Immobilienbesitz nicht selten ein reines Zufallsprodukt ist. Im Spiel wird dieser Zufall durch Würfeln herbeigeführt. Im realen Leben, vor allem in Luxemburg, entscheidet über solchen Besitz immer häufiger – insbesondere wegen der hohen Grundstückspreise^[1] – nicht mehr die Erwerbstätigkeit, sondern das Geburtslos: Das Geburtsjahr und die Familie, in die man hineingeboren wird, sind auf dem Weg zum bescheidenen Eigenheim immer auschlaggebender.

Bei der aktuellen Preisentwicklung ist dies auch nicht verwunderlich. Im Jahr 2010 kostete eine 80 m² Immobilie im Landesdurchschnitt noch ungefähr 293.680 Euro. Ende 2020 waren es schon 593.200 Euro.^[2] Setzt sich die durchschnittliche Preissteigerung der letzten Dekade ungebremst fort, wird ein solches 80 m²-Appartement im Landesdurchschnitt im Jahr 2030 um die 1,2 Millionen Euro kosten!

Das Epizentrum dieser nationalen Preisexplosion befindet sich in Luxemburg-Stadt. Hier kosteten 80 m² im Jahr 2015 noch ungefähr 420.000 Euro. Knapp sechs Jahre später muss man schon über 920.000 Euro dafür auf den Tisch legen.^[3] Hier könnte man also 2030, bei einem ungebremsten Preisanstieg, bei weit über 2,5 Millionen Euro für eine 80 m²-Immobilie liegen.

Auch wenn solche Extrapolationen mit Vorsicht zu genießen sind, untermauern sie aber die Notwendigkeit resoluten politischen Handelns und Umdenkens in der Wohnungsfrage; dies mit dem Ziel, solche Preisauswüchse zu verhindern und das Primärbedürfnis nach „Wohnen in Luxemburg“ in erschwingliche Sphären zurückzuführen.

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Um die Wucher auf dem Immobilienmarkt in humane Grenzen zu lenken, muss sich der gesellschaftliche Umgang mit dem Bauland, durch politischen Mut und Energie, verändern. Dies ist keine Utopie, sondern eine realistische Zukunftsperspektive.

Sind die Immobilienpreise zwischen 2010 und 2017 um 4,5 % bis 5 % pro Jahr gestiegen, hat sich die Preisentwicklung in den vergangenen Jahren verschärft: + 9,2 % im 4. Trimester 2018, + 10,7 % im 4. Trimester 2019, + 16,7 % schließlich im 4. Trimester 2020. Diese nackten Prozentsätze lassen sich am besten an Hand eines konkreten Beispiels illustrieren: kostete eine 80m2 Immobilie im Jahr 2010 im Landesdurchschnitt noch ungefähr 293.680,- €, waren es Ende 2020 schon 593.200,- € (+ 101 %)^[1]. Würde sich die durchschnittliche Preissteigerung der letzten Dekade ungebremst fortsetzen, würde ein solches 80 m2 Appartement im Landesdurchschnitt (!) im Jahr 2030 um die 1,2 Millionen Euro kosten!

Die Wohnungspolitik muss innenpolitisch, wie die Klimakrise international, zur absoluten Priorität einer zukunftsorientierten Politik in den 2020er Jahren werden. Einige Politiker behaupten „dass sich viele Menschen kein Eigenheim leisten können, weil zu groß gebaut werde“^[2], andere sehen in „der konsequenten Erweiterung des Bauperimeters“ die ultimative Lösung für die Wohnungsfrage^[3], wiederum andere, darunter Teile der aktuellen Regierung, sind der Überzeugung einiges Mehr an Sozialwohnungen würden die Wende bringen^[4] – ein jahrelang politisch verschlepptes Problem lässt sich so leider nicht nachhaltig lösen.

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